Estos son los cambios más novedosos de la nueva ley: 

1. Mínimo 12 impagos para que se embargue la casa.

Esta es una de las medidas estrella de la Ley reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario. El artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que los bancos aplican tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado, establece unos requisitos más estrictos para poder activarla.

En concreto, el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:

• Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.

• Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.

Es una de las medidas más llamativas de la ley. En el proceso de una subrogación, si nuestra entidad vigente hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, ya no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes. Es decir, tenemos libertad para elegir el banco que consideremos más apropiado. 

3. Suelo del 0% por defecto.

En la nueva regulación de las hipotecas se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. Por lo tanto, los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco se les permite considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios. 

4. Mayor protección al consumidor.

La principal razón por la que se elaboró esta normativa fue la orden de la Unión Europea de aplicar una directiva que aumenta la protección a los consumidores. Pero además de las medidas que las Cortes españolas están obligadas a establecer, se añaden otras:

• Más información para el futuro hipotecado. El banco le tiene que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Paralelamente, debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.

• Los notarios y los registradores no podrán escriturar o inscribir cláusulas abusivas, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.

• Visita previa obligatoria al notario: tanto los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tienen que pasar por la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test. El notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada antes.

• Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.

• Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero. Sin embargo, esta agencia todavía no ha empezado a funcionar, así que hasta entonces el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones.

5. Análisis de solvencia.

Realizarán un profundo análisis de solvencia para comprobar que cada cliente es capaz de afrontar los pagos y que por tanto será una financiación viable.

Ahora las entidades bancarias están obligadas a comprobar el historial financiero de los solicitantes, en la Central de Información de Riesgos del Banco de España.

El desalojo de un atípico okupa puede ser el último capítulo de los 300 años de historia de la Real Fábrica de Tapices que el Rey Felipe V fundó en 1721 buscando convertir Madrid en el referente europeo de la fabricación de estos tejidos de lujo. Este epílogo deja, al menos, la reciente sentencia de la Audiencia Nacional que obliga a desalojar a Livinio Stuyck, exdirector de la Real Fábrica y su inquilino desde al menos hace 40 años, por considerar que lleva años viviendo allí sin tener derecho a ello.

Esta historia en particular arranca en 1889 cuando la institución, en la que maestros tejedores aunaron sus esfuerzos con pintores de la talla de Goya, se trasladó a su sede actual, junto a la madrileña glorieta de Atocha. Este inmueble, inicialmente adscrito a la Corona, ha sido siempre de propiedad pública. Sin embargo, la familia de Stuyck ha estado vinculada al mismo desde su construcción, según reconoce la sentencia, trabajando y habitando allí.

Lo que hoy sería Patrimonio Nacional firmó en 1952 un contrato de servicios con el padre de Stuyck, reconociendo que la familia, dedicada a la fabricación, consrvación y limpieza de tapices y alfombras, podía utilizar una parte de la fábrica como vivienda.

Con el tiempo, Livinio se hizo cargo de la Fábrica y convirtió el dúplex en su hogar familiar tras casarse, en 1976, según recoge la sentencia, aunque él ha defendido que lleva toda su vida viviendo allí, desde hace más de 70 años. Siempre con ellos viviendo allí, el edificio pasó en 1990 a manos de la Dirección General del Patrimonio del Estado, que a su vez la traspasó al Ministerio de Educación en 1996.

Livino concluyó su relación laboral con la Real Fábrica de Tapices en enero de 2003, como refleja un acta de conciliación sellada ante el Servicio de Mediación, Arbitraje y Conciliación de la Consejería de Trabajo de la Comunidad de Madrid. Sin embargo, nadie le solicitó entonces que abandonara la vivienda asociada a la relación laboral de su familia con la institución.

Trabajos de auditoría interna del Ministerio, sin embargo, acabaron reparando en la situación y solicitando a la familia Stuyck que probase documentalmente su derecho a seguir habitando en el edificio público allá por 2015.

Los Stuyck echaron mano de los históricos contratos familiares, de sus sucesivas prórrogas, del derecho adquirido y de las funciones ejercidas por el propio Livino. Sin embargo, la Administración concluyó que ninguno de los documentos era ya válido y el Ministerio se negó a seguir dando residenciagratuita a la familia del tapicero.

El pulso acabó en los tribunales, donde Livino terminó recurriendo ante la Audiencia Nacional tras perder en instancias inferiores. Finalmente, la Sala de lo Contencioso Administrativo ha resuelto en contra de los Stuyck, ordenando el desahucio e imponiéndoles las costas.

El fallo considera que “el uso como vivienda está vinculado indisolublemente a la condición de director de la Fábrica” que Livino tuvo en su momento, pero no después, y reconoce el derecho de la Administración a recuperar la totalidad del inmueble sin abonarle indemnización alguna mediante un desahucioadministrativo.

“La situación de ocupación estaba sujeta al contrato de servicios con una duración cierta, por lo que expirada la vigencia del contrato, expirada la relación de director de la Fábrica, y finalizado el vínculo laboral con la Fundación por el ahora recurrente, es por lo que a partir de estos hitos cronológicos el recurrente era plenamente conocedor de que la situación en la que se encontraba era de mera interinidad”, concluye la sentencia, que asevera que “ni en el contrato de servicios consta estipulación alguna referente a ningún tipo de indemnización, ni cabe otorgar indemnización alguna por ocupar en situación de precario el inmueble”.

Si aun así renuncian a recoger sus alfombras, los Stuyck tienen ya solo un último hilo del que tirar: presentar un recurso de casación ante el Tribunal Supremo. De ello dependerá el futuro de los últimos habitantes de la Real Fábrica de Tapices.

El Pleno del Tribunal Supremo ha establecido cómo se deben calcular los intereses devengados por las cantidades que el banco debe abonar al prestatario tras la anulación de la cláusula de gastos de un préstamo hipotecario. La nulidad de dicha cláusula fue declarada por el Juzgado de Primera Instancia y confrimada por la Audiencia Provincial: por ello, el pronunciamiento del Supremo se limita a la cuestión de los intereses.

En opinión de los magistrados, la situación denunciada podría equipararse al "enriquecimiento injusto" ya que el banco se habría lucrado indebidamente al ahorrarse unos costes que han repercutido, por el contrario, al consumidor.

También encuentra la sala "similitudes analógicas" con el "pago de lo indebido", puesto que si bien la entidad no ha recibido este cargo, sí que se habría beneficiado del mismo al evitar desembolsar "todo o parte de lo que le correspondía".

En este sentido, aclara que "la consecuencia de la abusividad de la cláusula de gastos es […] que haya de actuarse como si la cláusula nunca se hubiera incluido en el contrato, debiendo afrontar cada uno de los gastos discutidos la parte a cuyo cargo corresponda, según nuestro ordenamiento jurídico".

Por lo tanto, "debe imponerse a la entidad prestamista el abono al consumidor de las cantidades que le hubiera correspondido pagar de no haber existido la estipulación abusiva", subraya el fallo.

La sentencia 671/2018 aborda por primera vez la abusividad de los intereses de demora en préstamos concertados con consumidores después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) respaldara la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre esta materia.

La Sala de lo Civil del TS había estudiado desde el año 2015 el control de abusividad de los intereses de demora en los préstamos personales e hipotecarios firmados por consumidores. En las sentencias dictadas a partir de ese año había considerado que, ante la falta de una previsión legal que fijara el criterio aplicable para el control de su abusividad, el interés de demora no podía exceder de dos puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio. Si se superaba este porcentaje, la cláusula se consideraba abusiva y la consecuencia era la supresión total del recargo que el interés de demora supone respecto del interés remuneratorio. Sin embargo, este seguía devengándose por el capital pendiente de devolución.

Esa doctrina jurisprudencial fue cuestionada hasta que el TJUE decidió en su sentencia de 7 de agosto de 2018 que la jurisprudencia de la Sala Primera se ajusta al Derecho de la Unión y, en particular, a la Directiva 93/13, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

El recurso de casación que ahora se resuelve versa sobre un préstamo hipotecario en el que el interés remuneratorio era del 4,75% y el de demora del 25%. La sentencia del Pleno confirma la abusividad de este último, ya que, una vez que el TJUE ha despejado cualquier duda sobre la conformidad de la jurisprudencia del Tribunal Supremo con el Derecho de la Unión Europea, no es correcta la solución de la sentencia recurrida, que había sustituido el interés de demora abusivo por el triple del interés legal del dinero. Pero tampoco puede aceptarse la pretensión del recurrente de no abonar interés alguno, porque el interés remuneratorio fijado en el contrato sigue cumpliendo su función de retribuir la disposición del dinero por parte del prestatario hasta su devolución, por lo que continúa su devengo. Por ello, el recurso de casación ha sido parcialmente estimado.

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La Sección 28 de la Audiencia Provincial de Madrid, entre otros pronunciamientos, ha estimado íntegramente el recuso de apelación interpuesto por ADICAE contra la Sentencia de fecha 7 de abril de 2016 del Juzgado Mercantil Nº 11 de Madrid, y ha revocado parcialmente esta resolución, en lo relativo al pronunciamiento de condena a la restitución de cantidades, la cual, en lugar de lo que se dispuso, habrá de comprender todas las sumas percibidas por las entidades cuya condena se mantiene, por aplicación del citado tipo de estipulación identificada como cláusula suelo, con el interés legal a ello aparejado.

Esta resolución puede ser recurrida en casación ante la ante la Sala Primera del Tribunal Supremo.

a) Modifica la redacción del artículo 29 del RDLeg. 1/1993 , indicando que «Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan», y aclarando que «cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista».

b) Añade un párrafo 25 al artículo 45.I.B) de dicho RDLeg 1/1993.: «25. Las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria en las que el prestatario sea alguna de las personas o entidades incluidas en la letra A) anterior.»

En este sentido, deroga cualquier disposición de igual o inferior rango que se oponga a lo dispuesto en el Real Decreto Ley.

c) Modifica la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades con efectos para los periodos impositivos que se inicien a partir de la entrada en vigor de este RDL. Así, añade una nueva letra m) en su artículo 15, relativo a los gastos que no son fiscalmente deducibles.

Esto se traduce en que la deuda tributaria del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad Actos Jurídicos Documentados, documentos notariales, en los supuestos a que se refiere el párrafo segundo del artículo 29 del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, según la redacción dada por este RDL NO será deducible en el Impuesto sobre Sociedades.

La exposición de motivos de la norma expone el cumplimiento del requisito de extraordinaria y urgente necesidad para la utilización del Real Decreto Ley. La situación de incertidumbre generada por el dictado de las sentencias del TS y el posterior giro realizado en la reunión del Pleno justificaba la fijación de un marco jurídico que estableciera las reglas de esta actividad mercantil.

Se menciona, además, que se dan los requisitos de excepcionalidad, gravedad, relevancia e imprevisibilidad que exigen una acción normativa inmediata: la excepcionalidad viene determinada por la situación que ha generado la sucesión de pronunciamientos judiciales diversos sobre la misma materia. La gravedad se deriva del gran número de factores, sujetos e intereses que se ven afectados por dicho régimen jurídico. En lo que se refiere a la relevancia, es palmaria la importancia cuantitativa y cualitativa que las hipotecas tienen en nuestro tráfico mercantil. Por último, la imprevisibilidad concurre por la imposibilidad de anticipar la sucesión reciente de cambios jurisprudenciales sobre esta materia. La entrada en vigor de este Real Decreto Ley se produjo al día siguiente de su publicación, esto es, el 10 de noviembre de 2018.

El TS, en su sentencia 368/2018 de 19 de junio ha estimado el recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia Porvincial de Sevilla que había descartado que un anuncia de la entidad de intermediación financiera Credit Services S.A. integrara un supuesto de publicidad ilícita.

El número de jóvenes entre 18 y 24 años que ha conseguidos alquilar una vivienda en lo que va de año se ha reducido un 58% respecto al año pasado, y un 25% en el caso de los que tienen entre 25 y 34 años, según un estudio realizado por fotocasa: "Radiografía del mercado de la vivienda".