Estos son los cambios más novedosos de la nueva ley: 

1. Mínimo 12 impagos para que se embargue la casa.

Esta es una de las medidas estrella de la Ley reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario. El artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que los bancos aplican tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado, establece unos requisitos más estrictos para poder activarla.

En concreto, el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:

• Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.

• Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.

Es una de las medidas más llamativas de la ley. En el proceso de una subrogación, si nuestra entidad vigente hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, ya no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes. Es decir, tenemos libertad para elegir el banco que consideremos más apropiado. 

3. Suelo del 0% por defecto.

En la nueva regulación de las hipotecas se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. Por lo tanto, los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco se les permite considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios. 

4. Mayor protección al consumidor.

La principal razón por la que se elaboró esta normativa fue la orden de la Unión Europea de aplicar una directiva que aumenta la protección a los consumidores. Pero además de las medidas que las Cortes españolas están obligadas a establecer, se añaden otras:

• Más información para el futuro hipotecado. El banco le tiene que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Paralelamente, debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.

• Los notarios y los registradores no podrán escriturar o inscribir cláusulas abusivas, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.

• Visita previa obligatoria al notario: tanto los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tienen que pasar por la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test. El notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada antes.

• Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.

• Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero. Sin embargo, esta agencia todavía no ha empezado a funcionar, así que hasta entonces el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones.

5. Análisis de solvencia.

Realizarán un profundo análisis de solvencia para comprobar que cada cliente es capaz de afrontar los pagos y que por tanto será una financiación viable.

Ahora las entidades bancarias están obligadas a comprobar el historial financiero de los solicitantes, en la Central de Información de Riesgos del Banco de España.

Umbral para declarar

Desaparece el papel

El Pleno del Ayuntamiento de Madrid ha aprobado de manera definitiva el Plan Especial para la regulación de uso terciario en su clase de Hospedaje (PEH). La votación, que tuvo lugar el pasado miércoles 27 de marzo, contó con los votos a favor de los grupos municipales socialista y de Ahora Madrid.

Como informa el Ayuntamiento en nota de prensa, este Plan tiene un doble objetivo, por un lado, preservar el uso residencial del centro urbano, frenando la conversión de viviendas del centro en alojamientos temporales turísticos y, en segundo lugar, buscar que la actividad del hospedaje se extienda a otras zonas de la ciudad, redistribuyendo la actividad económica, a la vez que descargando la concentración del centro histórico.
Nuevas condiciones

El PEH establece nuevas condiciones para la implantación del uso del hospedaje en los edificios de uso residencial en función de cuatro parámetros: el nivel de usos admitido, el nivel de protección del edificio, el uso implantado y la zona de ubicación del edificio.

Según recoge el plan, las viviendas que se alquilen para alojamiento turístico, según regule la legislación sectorial (actualmente, durante más de 90 días al año), están desarrollando una actividad comercial, por lo que se debe solicitar para ello una licencia de uso terciario de hospedaje.

La propuesta del Plan persigue compatibilizar los intereses colectivos, como la protección del medio ambiente o el derecho al descanso del vecindario, con el interés de los propietarios por obtener un rendimiento económico de sus bienes inmuebles. No se impide las formas de economía colaborativa que no implique una actividad de uso terciario.

Ámbito afectado

El Plan se desarrolla sobre un ámbito que afecta a una superficie de 52.768.610 m2 distribuido en tres zonas o anillos concéntricos establecidos en función de la saturación de alojamientos turísticos que soportan cada uno de los barrios madrileños:

• El primer anillo coincide con los límites del distrito de Centro.
• El segundo anillo lo forman los barrios del resto del centro histórico, comprende el distrito de Chamberí completo y parte de los distritos de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa-Aravaca.
• El tercer anillo se corresponde con los barrios de la Almendra Central, a los que se suman otros de los distritos de Usera, Carabanchel y Latina.

Para la sustitución del uso residencial por uso de hospedaje en edificios completos, con el objeto de implantar un hotel u otro establecimiento similar, el nuevo plan prácticamente elimina la posibilidad de implantación directa, siendo necesario contar con un plan especial que estudie el impacto en el entorno y que debe ser aprobado previamente por la Junta de Gobierno de la ciudad de Madrid y posteriormente por el Pleno municipal.

En caso de que el edificio en el que se pretende implantar este tipo de establecimiento ya posea un uso terciario, el Plan General vigente permite la implantación mediante licencia directa en casi cualquier edificio, excepto en los edificios protegidos, que requerirán la aprobación de un plan especial.

Sin embargo, cuando el hotel pretenda implantarse en un edificio protegido de uso residencial, el Plan Especial deberá acreditar que no es viable rehabilitarlo para el uso residencial.

Acceso independiente para el Hospedaje en parte de la edificación

La principal novedad para los nuevos alojamientos turísticos que compartan edificio con otras viviendas de uso residencial, es la exigencia de que cuenten con un acceso independiente.

El Plan Especial no diferencia las exigencias para la implantación de las viviendas de uso turístico de otras formas del uso de hospedaje (pensiones, etc.) cuando se realicen en parte de un edificio residencial.

En los edificios de uso residencial en los anillos 1 y 2, en los que se desee solicitar una licencia de uso de hospedaje para una parte del mismo, el nuevo plan exige la existencia de un acceso independiente a los alojamientos turísticos (no podrán utilizar puertas de entrada, portales o ascensores comunes a las viviendas).

En el anillo 3, esa exigencia de acceso independiente se mantiene cuando el uso de hospedaje pretenda implantarse en situaciones donde no estén permitidos otros usos terciarios.

Participación

Este documento viene precedido de una Mesa de participación a la que han asistido más de 80 representantes de asociaciones y colectivos preocupados por el auge del uso de viviendas en alojamientos turísticos, además de asociaciones de vecinos, plataformas que dan cabida a estos usos, el sector turístico tradicional, investigadores, grupos políticos municipales y representantes municipales.

Durante el periodo de información pública se han presentado 600 alegaciones por parte de asociaciones, vecinos y vecinas, grupos empresariales, etc. Su análisis ha permitido mejoras en el Plan que no suponen cambios sustanciales en la propuesta.

Disciplina

Coincidiendo con la tramitación de este Plan, la Agencia de Licencias ha iniciado una campaña de disciplina que incluye el refuerzo de los servicios municipales responsables. En esa campaña se han inspeccionado más de 10.000 viviendas, detectando actividad turística en un 14% de ellas, implantada al amparo de la confusa regulación precedente.

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJC) ha acordado investigar al presidente de la Generalitat, Quim Torra, a raíz de la querella de la Fiscalía que le acusa de desobediencia por desoír la orden de la Junta Electoral Central de retirar los lazos amarillos de edificios públicos.

En un auto, que puede ser recurrido, la sala civil y penal del TSJC resuelve admitir a trámite la querella del ministerio público y designa instructor de la causa a Carlos Ramos, el único magistrado de la sala civil y penal designado a propuesta del Parlament y que formó parte del tribunal que juzgó al expresidente catalán Artur Mas por el 9N.

A través de un mensaje en su cuenta de Twitter, Torra ha comunicado que ya ha firmado la notificación de la querella de la Fiscalía y advierte: "Ante un estado autoritario, hemos decidido vivir sin miedo. Con la libertad de expresión, hasta las últimas consecuencias".

En su querella, presentada el pasado miércoles, el fiscal superior de Cataluña, Francisco Bañeres, acusa a Torra de desatender "reiteradamente" las órdenes de la Junta cuando mantuvo simbología "partidista" en edificios públicos, lo que en su opinión reviste "especial gravedad en cuanto incide directamente en el derecho de participación política de la totalidad de la ciudadanía".

La Fiscalía añade en su querella que el presidente catalán desoyó "consciente y deliberadamente" el requerimiento "claro y expreso" emitido por la Junta Electoral y mantuvo los elementos que la Junta le pedía retirar, "aunque fuera de manera encubierta y simbólica".

Tras recibir el ultimátum de la Junta, el pasado 18 de marzo, Torra anunció que seguiría las recomendaciones del Síndic de Greuges sobre el asunto y, tres días después, sustituyó la pancarta a favor de los políticos presos del Palau de la Generalitat por otra con el mismo mensaje, pero con un lazo blanco con una franja roja, en vez de amarilla.

Ello motivó una nueva resolución de la Junta Electoral, que acordó llevar el caso a la Fiscalía, ordenar a los Mossos d'Esquadra retirar los símbolos de apoyo a los políticos presos y abrir un expediente sancionador al presidente catalán.

En su querella, la Fiscalía recuerda que fue una denuncia de Ciudadanos del 11 de marzo pasado la que dio pie a que la Junta Electoral dictara un acuerdo que daba a Torra un plazo de 48 horas para retirar las 'esteladas' o lazos amarillos.

Aunque en la resolución se advertía "expresamente" de que el acuerdo era firme, Torra presentó un escrito ante la Junta para que reconsiderase su acuerdo, lo que ésta desestimó dictando una nueva resolución que, con fecha 18 de marzo, le reiteraba su obligación de mantener la "imparcialidad" de los centros públicos, sostiene la el ministerio público.

No obstante, según la querella, Torra optó por mantener los símbolos, sin que su "reiterada negativa a dar cumplimiento" a lo resuelto por la Junta pueda quedar "enmascarada" por una "supuesta voluntad de acudir a otros órganos informantes, que carecen de cualquier competencia para terciar en la cuestión", en referencia velada al informe del Síndic de Greuges.

"Los acuerdos de la Junta Electoral se refieren con claridad a todo tipo de simbología ideológica y/o partidista, aun y cuando se focalicen inicialmente en lazos amarillos o banderas 'esteladas'", insiste el fiscal, que cree que "cualquier símbolo del tenor de los referidos" es una vulneración de las resoluciones legales.

Además de pedir que se tome declaración a Torra como investigado, la querella insta a que se requiera al comisario jefe de los Mossos, Miquel Esquius, informar sobre el "debido cumplimiento" de lo ordenado por la Junta Electoral, entre otras diligencias.

El Abogado General de la Unión Europea, Tanchev, asegura que España debería ser condenada a pagar una multa coercitiva diaria de unos 106.000 euros hasta que adopte la Directiva sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. "España ha incumplido sus obligaciones de informar, en consecuencia, debe imponerse una multa coercitiva diaria", apunta.

La normativa ya está aprobada y entrará en vigor el próximo 16 de junio, por lo que es difícil que la sanción llegue a materializarse debido al tiempo que aún tardará el tribunal en decidir. Para entonces, es posible que la nueva ley hipotecaria esté aprobada.

Sin embargo, este asunto brinda al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) la oportunidad de pronunciarse, por primera vez, sobre el artículo 260 TFUE, apartado 3, introducido por el Tratado de Lisboa, que permite a la Comisión interponer un recurso por incumplimiento ante el Tribunal de Justicia sobre la base de que "un Estado miembro ha incumplido la obligación de informar sobre las medidas de transposición de una directiva adoptada con arreglo a un procedimiento legislativo" y solicitar al Tribunal de Justicia que imponga al mismo tiempo sanciones pecuniarias a dicho Estado miembro.

El Abogado General defiende asimismo una interpretación amplia acerca de cuándo un Estado miembro "ha incumplido la obligación de informar" sobre las medidas de transposición con arreglo al artículo 260 TFUE, apartado 3, en el sentido de que tal incumplimiento comprende la transposición incompleta o incorrecta.

En sus conclusiones, presentadas hoy, señala que "España no niega haber incumplido la obligación de adoptar las medidas necesarias para transponer dicha Directiva a su Derecho interno y de comunicar tales medidas a la Comisión". Por consiguiente, propone que el Tribunal de Justicia declare que la primera pretensión de la Comisión es fundada.

Ofrecía sus servicios de rotulación y publicidad, actividad concurrente con la que realizaba en la empresa, en la red social Facebook, y aunque los realizara una vez finalizada su jornada laboral semanal, lo tenía absolutamente prohibido en su contrato de trabajo conforme al art. 21 del ET. Incluso en una ocasión contrastada lo hizo con la ropa y con las herramientas de trabajo proporcionadas por la empresa.

Según se imputa en la carta de despido, realizaba trabajos de servicios publicitarios en el mismo mercado en el que actúa la empresa, imposibilitando con ello que la propia empresa los ejecutara respecto a su potencial cliente. Además, ofertaba los trabajos a precios muy reducidos en comparación con los precios que ofertaba la empresa.

Aunque se ha constatado que han sido varios los años durante los cuales se ha publicitado, solo ha quedado probado la realización de un servicio, la colocación de un cartel publicitario en un local comercial. Un local que podría haber sido perfectamente un cliente de su empleador. Ello ya es suficiente para que el despido sea válido.

Y efectivamente no se puede comprobar el carácter retribuido de los trabajos que el despedido realizaba a espaldas de la empresa, pero sí debe presumirse que lo fueron. Porque para el juzgador, es bastante improbable que se realicen servicios a título de amistad o buena vecindad cuando además de la mano de obra, el trabajador aporta materiales, y por ende no se puede presumir como realizada a título gratuito, máxime si como en el caso, se corresponde con la actividad que ofertaba a través de Facebook.

Rechaza también el TSJ no fueran cumplidos los tramites que para el despido exige el Convenio colectivo aplicable, al contrario, al cumplimiento de tales requisitos se alude en la propia carta de despido y el propio trabajador en su demanda reconoce que existió una entrega de pliego de cargos, así como una contestación al mismo, con denuncia de vulneración del derecho a la intimidad.

Fuente: Noticias Jurídicas