Estos son los cambios más novedosos de la nueva ley: 

1. Mínimo 12 impagos para que se embargue la casa.

Esta es una de las medidas estrella de la Ley reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario. El artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que los bancos aplican tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado, establece unos requisitos más estrictos para poder activarla.

En concreto, el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:

• Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.

• Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.

Es una de las medidas más llamativas de la ley. En el proceso de una subrogación, si nuestra entidad vigente hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, ya no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes. Es decir, tenemos libertad para elegir el banco que consideremos más apropiado. 

3. Suelo del 0% por defecto.

En la nueva regulación de las hipotecas se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. Por lo tanto, los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco se les permite considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios. 

4. Mayor protección al consumidor.

La principal razón por la que se elaboró esta normativa fue la orden de la Unión Europea de aplicar una directiva que aumenta la protección a los consumidores. Pero además de las medidas que las Cortes españolas están obligadas a establecer, se añaden otras:

• Más información para el futuro hipotecado. El banco le tiene que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Paralelamente, debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.

• Los notarios y los registradores no podrán escriturar o inscribir cláusulas abusivas, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.

• Visita previa obligatoria al notario: tanto los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tienen que pasar por la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test. El notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada antes.

• Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.

• Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero. Sin embargo, esta agencia todavía no ha empezado a funcionar, así que hasta entonces el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones.

5. Análisis de solvencia.

Realizarán un profundo análisis de solvencia para comprobar que cada cliente es capaz de afrontar los pagos y que por tanto será una financiación viable.

Ahora las entidades bancarias están obligadas a comprobar el historial financiero de los solicitantes, en la Central de Información de Riesgos del Banco de España.

El desalojo de un atípico okupa puede ser el último capítulo de los 300 años de historia de la Real Fábrica de Tapices que el Rey Felipe V fundó en 1721 buscando convertir Madrid en el referente europeo de la fabricación de estos tejidos de lujo. Este epílogo deja, al menos, la reciente sentencia de la Audiencia Nacional que obliga a desalojar a Livinio Stuyck, exdirector de la Real Fábrica y su inquilino desde al menos hace 40 años, por considerar que lleva años viviendo allí sin tener derecho a ello.

Esta historia en particular arranca en 1889 cuando la institución, en la que maestros tejedores aunaron sus esfuerzos con pintores de la talla de Goya, se trasladó a su sede actual, junto a la madrileña glorieta de Atocha. Este inmueble, inicialmente adscrito a la Corona, ha sido siempre de propiedad pública. Sin embargo, la familia de Stuyck ha estado vinculada al mismo desde su construcción, según reconoce la sentencia, trabajando y habitando allí.

Lo que hoy sería Patrimonio Nacional firmó en 1952 un contrato de servicios con el padre de Stuyck, reconociendo que la familia, dedicada a la fabricación, consrvación y limpieza de tapices y alfombras, podía utilizar una parte de la fábrica como vivienda.

Con el tiempo, Livinio se hizo cargo de la Fábrica y convirtió el dúplex en su hogar familiar tras casarse, en 1976, según recoge la sentencia, aunque él ha defendido que lleva toda su vida viviendo allí, desde hace más de 70 años. Siempre con ellos viviendo allí, el edificio pasó en 1990 a manos de la Dirección General del Patrimonio del Estado, que a su vez la traspasó al Ministerio de Educación en 1996.

Livino concluyó su relación laboral con la Real Fábrica de Tapices en enero de 2003, como refleja un acta de conciliación sellada ante el Servicio de Mediación, Arbitraje y Conciliación de la Consejería de Trabajo de la Comunidad de Madrid. Sin embargo, nadie le solicitó entonces que abandonara la vivienda asociada a la relación laboral de su familia con la institución.

Trabajos de auditoría interna del Ministerio, sin embargo, acabaron reparando en la situación y solicitando a la familia Stuyck que probase documentalmente su derecho a seguir habitando en el edificio público allá por 2015.

Los Stuyck echaron mano de los históricos contratos familiares, de sus sucesivas prórrogas, del derecho adquirido y de las funciones ejercidas por el propio Livino. Sin embargo, la Administración concluyó que ninguno de los documentos era ya válido y el Ministerio se negó a seguir dando residenciagratuita a la familia del tapicero.

El pulso acabó en los tribunales, donde Livino terminó recurriendo ante la Audiencia Nacional tras perder en instancias inferiores. Finalmente, la Sala de lo Contencioso Administrativo ha resuelto en contra de los Stuyck, ordenando el desahucio e imponiéndoles las costas.

El fallo considera que “el uso como vivienda está vinculado indisolublemente a la condición de director de la Fábrica” que Livino tuvo en su momento, pero no después, y reconoce el derecho de la Administración a recuperar la totalidad del inmueble sin abonarle indemnización alguna mediante un desahucioadministrativo.

“La situación de ocupación estaba sujeta al contrato de servicios con una duración cierta, por lo que expirada la vigencia del contrato, expirada la relación de director de la Fábrica, y finalizado el vínculo laboral con la Fundación por el ahora recurrente, es por lo que a partir de estos hitos cronológicos el recurrente era plenamente conocedor de que la situación en la que se encontraba era de mera interinidad”, concluye la sentencia, que asevera que “ni en el contrato de servicios consta estipulación alguna referente a ningún tipo de indemnización, ni cabe otorgar indemnización alguna por ocupar en situación de precario el inmueble”.

Si aun así renuncian a recoger sus alfombras, los Stuyck tienen ya solo un último hilo del que tirar: presentar un recurso de casación ante el Tribunal Supremo. De ello dependerá el futuro de los últimos habitantes de la Real Fábrica de Tapices.