La nueva ley hipotecaria, vivió el lunes 17 de junio su primer día hábil en vigor. Dicha ley obliga a las entidades a asumir los gastos de notaría, gestoría y registro. 

El Congreso dio luz verde en febrero a la Ley Reguladora de los Contratos del Crédito Inmobiliario, más conocida como ley hipotecaria.

Los beneficios más relevantes de esta nueva ley son la protección del consumidor, transparencia y reparto de gastos más equitativo entre cliente y la entidad financiera.

En contraposición, un aspecto negativo podría ser que la nueva Ley Hipotecaría no tendrá carácter retroactivo de forma general. De esta forma, la nueva norma no se aplicará a los contratos hipotecarios firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la norma.

Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.

2. Mas libertad para cambiarse de banco.

También se especifica que la política de remuneraciones de los bancos a sus empleados no puede ligar el salario con el número de préstamos hipotecarios concedidos ni puede provocar que no se estudien las solicitudes adecuadamente.

La Sentencia 105/2019, del 22 de abril de 2019, del Juzgado de lo Mercantil nº1 de  Las Palmas de Gran Canarias ha considerado nula la cláusula que prohíbe a los pasajeros ceder su derecho a una compensación por la cancelación del vuelo.

La entidad demandante pretendía ejercitar acción en virtud de la cesión de crédito que a su favor otorgaron las personas que constan en la demanda y por otro lado, la aerolínea demandada se opone a dicha pretensión alegando falta de legitimación de la actora al entender que los derechos indemnizatorios de los pasajeros en base al reglamente citado tiene el carácter de intransferible, alegando y argumentando el carácter intransferible de tales derechos en base a la ley de navegación aérea, la normativa de protección de consumidores tanto española como comunitaria y por ultimo en base a los términos y condiciones generales de la demandada.

En concreto, el Fundamento de Derecho Segundo, en punto 4 del mismo FFDD dispone lo siguiente: "De esta manera, la condición general establecida por la compañía aérea demandada de prohibición de cesión de los derechos económicos nacidos de las incidencias que generan derechos a compensación en favor de los consumidores, así como de incumplimientos contractuales, susceptibles de generar indemnizaciones debe tenerse por nula, ineficaz, contraria a la buena fe y determinante de un manifiesto desequilibrio, al obligar a un "consumidor medio" a litigar o reclamar en países, idiomas, sistemas legales y judiciales, desconocidos y lejanos a su lugar de residencia, asumiendo a su vez los importantes costes que ello provoca; máxime teniendo en cuenta la nueva doctrina jurisprudencial en la que el TJUE resuelve que no se puede aplicar la regla de competencia especial en favor de los consumidores, ya que el Reglamento dispone que únicamente se aplica a los contratos de transporte en el caso de los que ofrecen una combinación de viaje y alojamiento por un precio global." y prosigue el mismo Fundamento en su siguiente apartado: "Debe estimarse tal clausula nula e ineficaz, teniendo en cuenta que la nulidad de una clausula contractual puede -y debe- ser apreciada de oficio por los tribunales nacionales de conformidad con consolidada doctrina del T.J.U.E. [-por todas sentencias del TJUE de 9-11- 2010 y de 14-6-2012-]. En todo caso, se trata de una cláusula desproporcionada y contraria a las exigencias de la buena fe, en la idea de que busca o persigue imposibilitar el ejercicio de la acción de reclamación en una serie de supuestos en los cuales, a pesar como el presente, de que se trata de una responsabilidad objetiva, por circunstancias personales u tras concurrente el propio pasajero y titular de la misma opta por ceder tal derecho. En consecuencia, tratándose de una cláusula abusiva, simplemente no se aplica en el presente procedimiento."

Adicionamente, la meritada sentencia señala el hecho de que lo realmente cedido es la titularidad del crédito, no el propio Contrato y la posición que el pasajero tenía, a los fines de reclamar y gestionar judicial y extrajudicialmente la eventual compensación por incidencias en el vuelo; causa negocial lícita y admitida en Derecho que atribuye al cesionario frente a terceros deudores del cedente la titularidad para reclamar como si fuera aquél quien lo hace.

Por consiguiente, se estima la demanda de la actora y se condena a la aerolínea demandada (RYANAIR), a que satisfaga a la actora la suma de 1.600 euros, más los intereses, gastos y costas del procedimiento.

Enlace directo a la sentencia: http://www.poderjudicial.es/search/contenidos.action?action=contentpdf&databasematch=AN&reference=8742814&statsQueryId=110990653&calledfrom=searchresults&links=%22105%2F2019%22&optimize=20190426&publicinterface=true 

Fuente: Noticias Jurídicas y elaboración propia.

El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Hospitalet en su Auto 204/2019 de 10 de abril ha sobreseído el procedimiento de Ejecución Hipotecaria al declarar la abusividad de la cláusula que estipula la facultad de vencimiento anticipado. Tras declarar la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado, el Juzgado declara el archivo de la ejecución hipotecaria vs fondo buitre. 

El fondo argumentaba, entre otros, la aplicación de la aún no vigente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. El Auto en cuestión acuerda el archivo del procedimiento e impide que se inste un nuevo procedimiento de ejecución. Así, el fondo buitre tendrá que acudir al procedimiento declarativo, más largo y, según los casos, mas beneficioso para el consumidor.

Se reproduce a continuación el Fundamento Jurídico séptimo del citado Auto:

«SEPTIMO. Declarada la nulidad de la cláusula que estipula la facultad de vencimiento anticipado por parte de la parte predisponente, procede entrar a analizar cuáles sean los efectos que se derivan de dicha declaración. 

En esta línea; dado que la jurisprudencia del Tribunal de Justicia es taxativa al indicar que la facultad del juez de sustituir una cláusula abusiva por una disposición supletoria de derecho nacional queda doblemente condicionada, primero, a que ello, en beneficio del consumidor, permita restablecer un equilibrio real entre los derechos y las obligaciones contractuales de las partes, y segundo, que la declaración de la nulidad de la cláusula abusiva obligue al juez a anular el contrato en su totalidad (sentencias de 30 de abril de 2014, 21 de enero de 2015 y 26 de marzo de 2019); dado que la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado no implicaría (en ningún caso) la nulidad de la totalidad del contrato celebrado entre las partes, que subsistiría en todos sus términos con la sola supresión de la facultad del prestamista de declarar unilateralmente el vencimiento anticipado y reclamar por vía ejecutiva la devolución de la totalidad del capital prestado (con sus respectivos intereses); dado que la solución tomada por la sentencia del Tribunal Supremo no cristalizaría en la restitución del equilibrio entre los derechos y obligaciones contractuales de las partes en relación a la subsistencia del plazo de devolución de la cantidad prestada (sino en la posible aplicabilidad al consumidor de una serie de "privilegios" procesales que se han establecido por el legislador español en beneficio de todos propietarios de determinados inmuebles gravados con hipoteca y en el exclusivo marco del proceso de ejecución hipotecaria); y dado que no puede considerarse acreditado que, en el caso de autos, el mantenimiento del procedimiento de ejecución hipotecaria constituya un beneficio para la parte demandada; procede concluir que la doctrina propuesta por las sentencias del Tribunal Supremo en sus sentencias de 23 de diciembre de 2015 y 18 de febrero de 2016, no resultaría conforme a la Directiva 93/13 de la Unión Europea. 

En este sentido, la ya citada sentencia de 26 de marzo de 2019 de la Gran Sala del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (asuntos acumulados e 70/17 y e 179/17); dando respuesta a la cuestión prejudicial planteada por el propio Tribunal Supremo en relación a su doctrina sobre la sustitución del contenido de una cláusula de vencimiento anticipado declarada abusiva (sobre la base del beneficio que ello habría de implicar para el consumidor); ha declarado que el artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 no se opone a que "el juez nacional, en aplicación de principios del Derecho de los contratos, suprima la cláusula abusiva sustituyéndola por una disposición supletoria de Derecho nacional en aquellos casos en que la declaración de nulidad de la cláusula abusiva obligue al juez a anular el contrato en su totalidad, quedando expuesto así el consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, que representen para este una penalización" (Apartado 56). 

"Por el contrario, (...) si los órganos jurisdiccionales remitentes llegan a la conclusión de que los contratos de préstamo hipotecario en cuestión pueden subsistir sin las cláusulas abusivas controvertidas en los litigios principales, deberían abstenerse de aplicar dichas cláusulas, salvo que el consumidor se oponga a ello, en particular en el caso de que este considere que una ejecución hipotecaria seguida al amparo de tal cláusula le sería más favorable que el cauce del procedimiento de ejecución ordinaria. En efecto, ese contrato debe subsistir, en principio, sin otra modificación que la resultante de la supresión de las cláusulas abusivas, en la medida en que, en virtud de las normas del Derecho interno, tal persistencia del contrato sea jurídicamente posible"(apartado 63). 

Todo ello para concluir, en su parte dispositiva, que "Los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que (...) no se oponen a que el juez nacional ponga remedio a la nulidad de tal cláusula abusiva sustituyéndola por la nueva redacción de la disposición legal que inspiró dicha cláusula, aplicable en caso de convenio entre las partes del contrato, siempre que el contrato de préstamo hipotecario en cuestión no pueda subsistir en caso de supresión de la citada cláusula abusiva y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales". 

De este modo; y por más que en su apartado 62, parezca orientarse por la admisibilidad de tesis sostenida por el Tribunal Supremo (cuando sostiene que el "deterioro de la posición procesal de los consumidores afectados, en caso de recurrirse al procedimiento de ejecución ordinaria en lugar de seguir el cauce del procedimiento especial de ejecución hipotecaria (...) podría justificar por consiguiente, siempre que exponga a dichos consumidores a consecuencias especialmente perjudiciales, que los órganos jurisdiccionales remitentes sustituyeran las cláusulas abusivas por la versión del citado artículo 693, apartado 2, de la LEC"); lo cierto es que incluso en dicho apartado está partiendo de la base de que se haya producido "la anulación de los contratos en cuestión" (de hecho remite expresamente a su apartado 59, donde vuelve a reiterar que lo que no podría considerarse contrario al derecho de la Unión es que "el juez nacional (...) sustituya esa cláusula" "en una situación en la que un contrato (...) no puede subsistir" sin la misma). 

Por tanto; dado que, en definitiva, la pregunta formulada al Tribunal de Justicia consistía en cuestionar si, sobre la base de evitar un perjuicio al consumidor, resultaba acorde al derecho de la Unión Europea la sustitución del contenido de una cláusula abusiva (en vez de proceder a su simple inaplicación) cuya supresión no implicaría la anulación del contrato en su totalidad; dado que el alto tribunal podría haber respondido que sí a dicha cuestión (si lo hubiera creído acorde a la directiva); y dado que se ha limitado a argumentar (apartados 56, 58, 59 y 63) que la posibilidad de "sustitución" del contenido de cláusula queda circunscrita a aquellos casos en los que la no sustitución "obligara al juez a anular el contrato en su totalidad" y a "concluir" en el mismo sentido; debe considerarse que, en la medida en que la supresión de la cláusula de vencimiento anticipado no afecta en nada a la viabilidad y subsistencia del contrato de préstamo al que fue incorporada por la predisponente, el efecto de su declaración de abusividad debe cristalizar, simplemente, en "el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula" (apartado nº 61 de la sentencia de 21 de diciembre de 2016 de la Gran Sala del Tribunal de Justicia de la Unión Europea- asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C-308115). 

Por todo lo expuesto; declarada la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado en los términos en que fue predispuesta en el contrato de autos; y no considerando aplicable la facultad de mantener la vigencia de la cláusula mediante la sustitución de su contenido por el tenor de lo dispuesto en el artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; procede la revocación del despacho de la ejecución con el consiguiente sobreseimiento y archivo del procedimiento.»

Fuente: Noticias Jurídicas.