La transmisión de inmuebles conlleva el devengo por parte del adquiriente del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya recaudación corresponde a las Comunidades Autónomas, que tienen además diversas facultades normativas, entre otras el tipo aplicable.

En este Impuesto, la base imponible es el “valor real” de los inmuebles. Sin embargo, la duda sobreviene cuando nos preguntamos: ¿cuál es el valor real? En principio, sería aquél que estarían dispuestos a pagar partes independientes en condiciones normales de mercado. Pero esta definición es asimismo abstracta. Como depende de muchos factores (situación y estado del inmueble, condiciones del mercado, circunstancias personales de comprador y vendedor, etc.), lo que prácticamente hacen todas las Comunidades Autónomas es fijar unos valores mínimos de referencia, lo que supone que, con independencia del precio acordado por las partes, como mínimo el Impuesto se calcule sobre un importe predeterminado.

Para algunas Comunidades, el método de comprobación del valor real consiste en aplicar un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral asignado al inmueble, una fórmula sobre la que se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia de 23 de mayo de 2018. Su conclusión es que no se trata de un método idóneo, pero sobre todo y más importante, no permite a la Administración tributaria invertir la carga de la prueba y, por tanto, el interesado no está obligado a probar que ese valor no se corresponde con el real.

De esta forma, el Tribunal Spuremo indica que el método administrativo está al margen de las circunstancias singulares de la operación económica o manifestación de capacidad contributiva, y puede eludir las características propias del bien inmueble sometido a valoración. Por el contrario, enfatiza en que la valoración debe ser singularizada, motivada y fruto de un examen (físico) del inmueble.

El establecimiento universal e indistinto de valores para todo el municipio, desatendiendo las singularidades de los bienes, supone además que el interesado no conozca las razones determinantes de la valoración. Por este motivo, no debe situarse a la Administración en una posición procesal de predominio a efectos probatorios. La consecuencia práctica es que el contribuyente no tiene que probar que la valoración contenida en la escritura es la real, por comparación al mínimo establecido por la Comunidad Autónoma, sino que será ésta la que tiene que justificar por qué no acepta el valor declarado: ya sea porque el precio no corresponde con el efectivamente satisfecho o porque no corresponde con el valor real. Pero no se podría justificar sobre un valor equivalente al catastral multiplicado por un coeficiente.

Asimismo, la sentencia aclara que el método de la tasación pericial contradictoria no es la única manera de combatir la tasación realizada por la Administración. Frente a una comprobación de valores, el contribuyente podrá optar por promover la tasación, impugnar directamente la liquidación o incluso realizar ambas cosas de manera seguida. La tasación es una vía opcional, pero no tiene razón de ser cuando el interesado desconoce las razones determinantes de la liquidación girada. De hecho, es un mecanismo inútil cuando el método utilizado por la Comunidad ha sido determinado de forma objetiva.

Así las cosas, lo que pone de relieve la citada sentencia del Tribunal Supremo es que se abre un marco muy complicado para las haciendas autonómicas, ya que la singularización del valor de los inmuebles requiere de unos medios que probablemente muchas de ellas no tengan. De esta manera, en adelante no deberían emitir una liquidación con un valor superior al declarado por el contribuyente sin que vaya acompañado de una valoración concreta, individualizada y razonada. En caso contrario, el contribuyente tiene todas las de ganar.

Probablemente por este motivo, el ante proyecto de Ley de medidas contra el fraude incluye la modificación de determinados artículos de la Ley de ITP, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y del Impuesto para el Patrimonio, estableciendo la presunción legal de que, en el caso de los bienes inmuebles, se entenderá que el valor de mercado es el valor de referencia de mercado publicado por la Dirección General del Catastro, salvo prueba en contrario. Dicho valor se establecería como mínimo, de manera que si el valor declarado por los interesados es superior al valor de mercado, esa magnitud se tomará como base imponible.

El Juzgado de Primera Instancia número 14 de Granada, en sentencia número 130/2018, de 18 de septiembre de 2018, ha condenado a cesar en el uso de dos viviendas del edificio como pisos turísticos al estar acreditado que la explotación de los inmuebles de la demandada ocasionaba molestias por ruidos a los demás ocupantes del edificio, así como daños en determinados elementos, como el ascensor, por un uso indebido del mismo.

La comunidad de propietarios había ejercitado contra una propietaria integrante de la misma acción de cesación de actividad molesta no autorizada por destinar la demandada dos viviendas de su propiedad a su explotación como apartamentos o pisos turísticos.

La sentencia del Juzgado estima íntegramente la demanda y declara que el uso del alojamiento turístico al que se destinan los inmuebles de la demandada conlleva una actividad molesta y perjudicial y le condena a cesar de manera inmediata y definitiva en las molestias que ocasionan cesando en la actividad de uso de las citadas viviendas como turísticos.

En primer lugar, señala que la actividad de hospedaje que desarrolla la demandada en sus pisos en sí no es ilegal, cuestión no planteada por la comunidad, pues la misma no está expresamente prohibida por los estatutos comunitarios.

Ahora bien, lo que sí ha de analizarse es si la misma puede ser considerada actividad molesta, insalubre, nociva o peligrosa en los términos recogidos en la Ley de Propiedad Horizontal.

Y en este sentido declara el Juzgado que es evidente que la utilización de los elementos comunes por numerosas personas (en este caso ochocientas en dos años) supone un uso anormal de las instalaciones comunitarias, con el consiguiente incremento de la probabilidad de producirse daños en los mismos o ser utilizados inadecuadamente. A mayor abundamiento, ha de tenerse en cuenta que estos usuarios carecen de cotitularidad sobre los referidos elementos, de modo que de su reparación o reposición no les afectaría directamente en bienes de su propiedad.

Además, continúa la sentencia, el empleo de los inmuebles integrantes en una comunidad de propietarios como turísticos, conviviendo con quienes poseen en ella su vivienda habitual, provoca conflictos generados por el desarrollo de una actividad mercantil en espacios no especialmente habilitados para ello.

En el presente caso, ya de forma más concreta, está acreditado que la explotación de los inmuebles de la demandada ha ocasionado molestias por ruidos a los demás ocupantes del edificio, así como daños en determinados elementos, como el ascensor, por un uso indebido del mismo. Ello unido a la preocupación de los propietarios por la entrega de llaves de acceso al portal a la cantidad de usuarios que han estado haciendo uso de estos pisos turísticos.

Atendiendo a todas estas circunstancias, concluye la sentencia que la actividad que se desarrolla en los pisos de la demandada es molesta, en tanto que con carácter periódico se producen incidentes en la comunidad de propietarios que alteran la normal convivencia y las expectativas que sobre el descanso y seguridad genera el uso de la vivienda habitual.

Y asimismo, considera que esta explotación como pisos turísticos es peligrosa por cuanto supone un uso común continuo por personas desconocidas de los espacios comunes de acceso a la propia vivienda, que obliga a los comuneros a acceder a un espacio cerrado con desconocidos como paso inexorable para acceder a sus viviendas, con la inseguridad que provoca esta situación.

La cifra de 1177 municipios se acogen a la actualización de valores catastrales debido a la publicación de una orden dictada por el Ministerio de Hacienda Hac/994/2018 de 17 de septiembre que establece la Ley de Presupuestos Generales del Estado, aplicándose desde el día 1 de enero de 2019.

El valor catastral es un valor administrativo que se determina unilateralmente por la Administración de manera objetiva a partir de los datos obrantes en el catastro.

El valor catastral esta compuesto por el valor del suelo y el valor de construcción; para determinar el valor del suelo se tendrán en cuenta las circunstancias urbanísticas que le afecten y para determinar el valor de la construcción se tendrán en cuenta las condiciones urbanístico-edificadoras del inmueble, su situación, su carácter histórico-artístico, su uso o destino, la calidad y antigüedad de la construcción y cualquier otro factor.

El valor catastral no es un valor fijo y puede sufrir variaciones a lo largo del tiempo.

Y la valoración catastral es un procedimiento de valoración colectiva mediante el cual se actualizan simultáneamente los valores catastrales de todos los inmuebles de una misma clase o un municipio.

El objetivo del catastro es obtener valores homogéneos para tener relacionados con los valores de mercado.

Por lo tanto con la nueva orden dictada los 1177 municipios podrán subir el Impuesto sobre Bienes inmuebles (IBI) un máximo de un 5% o bajarlo de media hasta un 2% a partir del próximo año.

Cabe recordar que el IBI es un impuesto que grava el valor de la titularidad dominial y otros derechos reales que recaigan siempre sobre bienes inmuebles localizados en el municipio que recauda el tributo.

Esta medida solo afectará a inmuebles urbanos y se adoptará en los términos que establece la Ley de Catastro Inmobiliario en su artículo 32.2 donde debe existir una solicitud previa de cada municipio y una vez evaluado el cumplimiento de los requisitos exigidos:

1. Deben haber transcurrido al menos cinco años desde la entrada en vigor del último procedimiento de valoración colectiva.
2. Tienen que existir diferencias sustanciales y homogéneas entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes.

La orden en cuestión está publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE), en ella se detallan los municipios en los que cabe aplicar la medida.

Esta medida se ha aplicado los últimos cinco años y con muy buenos resultados, con ella Hacienda pretende conseguir establecer los valores catastrales de forma homogénea y a su vez dar cumplimiento a los principios de generalidad y justicia tributaria a los que debe responder la valoración catastral.

El Tribunal Supremo, en julio de 2018 aclaró el alcance de la sentencia de mayo de 2017 del Tribunal constitucional, que anula parte de los artículos que sustentan el pago de Impuestos sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de naturaleza Urbana (IIVTNU), siempre y cuando haya una disminución del precio. Es decir, que si se obtuvo un beneficio en la venta del inmueble, no se tiene derecho a reclamación.

en estos casos, corresponde al sujeto pasivo (contribuyente) probar que no hay un incremento de valor: debe acreditar, por tanto, que hubo pérdidas.

1. En primer lugar se ha de presentar la escritura de compraventa de la propiedad
2. Una prueba pericial para que constate que la venta fue un decremento
3. Incluso se puede acudir a registros municipales administrativos, como el catastro, y solicitar un documento que refleje la bajada de valor; o consultar otras bases de datos como el Banco de España.

En cuanto al plazo para solicitarlo, se distinguen dos situaciones: si el pago de la plusvalía municipal se hizo mediante autoliquidación o liquidación.

• Si fue mediante liquidación hay 1 mes para recurrir. Se deberá interponer reclamación económico administrativa solicitando la devolución de los ingresos del pago que se haya hecho indebidamente.
• Si fue una autoliquidación, hay 4 años para impugnarla. El proceso puede ser más largo pues requiere un trámite adicional: una solicitud de rectificación de la autoliquidación de devolución de ingresos indebidos.

Si necesitase ayuda para reclamar la devolución del impuesto de plusvalía municipal, no dude en contactarnos o realizar una consulta online haciendo clic aquí.

El Ayuntamiento de Madrid aprobó el pasado miércoles sus presupuestos para ejecutar durante el siguiente año.
Una de las novedades más destacables ha sido el poder gravar a los propietarios de viviendas vacías con un 50% extra del IBI.
Por otro parte, Madrid pretende poder aplicar una tasa turística en la capital, un impuesto que hasta ahora le impide implantar la Comunidad de Madrid para no perjudicar a los visitantes.

La aplicación de esta tasa turística no es un plan nuevo pues el predecesor del actual delegado de Economía y Hacienda, Carlos Sánchez Maro, fue el primero que deslizó el proyecto. Al ser una competencia autonómica, la entonces presidenta regional, Cristina Cifuentes, puso freno a la pretensión.

Por su parte, la Asociación Empresaria Hotelera de Madrid mostró su disconformidad afirmando que: "los hosteleros madrileños apostamos tanto por el desarrollo sostenible del destino como por un turismo de calidad, pero la tasa no es el mejor mecanismo para lograrlo".

El delegado de Economía y Hacienda, García Castaño, también avanzó el deseo de poder penalizar a los propietarios con viviendas vacías con un 50% extra del impuesto IBI con el ánimo de promover el alquiler a un precio razonable.

El número de jóvenes entre 18 y 24 años que ha conseguidos alquilar una vivienda en lo que va de año se ha reducido un 58% respecto al año pasado, y un 25% en el caso de los que tienen entre 25 y 34 años, según un estudio realizado por fotocasa: "Radiografía del mercado de la vivienda".