La sentencia 671/2018 aborda por primera vez la abusividad de los intereses de demora en préstamos concertados con consumidores después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) respaldara la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre esta materia.

La Sala de lo Civil del TS había estudiado desde el año 2015 el control de abusividad de los intereses de demora en los préstamos personales e hipotecarios firmados por consumidores. En las sentencias dictadas a partir de ese año había considerado que, ante la falta de una previsión legal que fijara el criterio aplicable para el control de su abusividad, el interés de demora no podía exceder de dos puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio. Si se superaba este porcentaje, la cláusula se consideraba abusiva y la consecuencia era la supresión total del recargo que el interés de demora supone respecto del interés remuneratorio. Sin embargo, este seguía devengándose por el capital pendiente de devolución.

Esa doctrina jurisprudencial fue cuestionada hasta que el TJUE decidió en su sentencia de 7 de agosto de 2018 que la jurisprudencia de la Sala Primera se ajusta al Derecho de la Unión y, en particular, a la Directiva 93/13, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

El recurso de casación que ahora se resuelve versa sobre un préstamo hipotecario en el que el interés remuneratorio era del 4,75% y el de demora del 25%. La sentencia del Pleno confirma la abusividad de este último, ya que, una vez que el TJUE ha despejado cualquier duda sobre la conformidad de la jurisprudencia del Tribunal Supremo con el Derecho de la Unión Europea, no es correcta la solución de la sentencia recurrida, que había sustituido el interés de demora abusivo por el triple del interés legal del dinero. Pero tampoco puede aceptarse la pretensión del recurrente de no abonar interés alguno, porque el interés remuneratorio fijado en el contrato sigue cumpliendo su función de retribuir la disposición del dinero por parte del prestatario hasta su devolución, por lo que continúa su devengo. Por ello, el recurso de casación ha sido parcialmente estimado.

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Un préstamo hipotecario o una hipoteca es un derecho que vincula la propiedad de un bien para garantizar el cumplimiento de una obligación. Al solicitar un préstamo a un banco, es posible que este nos pida como requisito constituir una hipoteca para concedérnosla.

Lo más común es pedir el préstamo de dinero al banco para hacer frente a la compra de una vivienda, vinculando como propia garantía el mismo inmueble que vamos a adquirir.

El prestatario (quien recibe el dinero) se compromete mediante la firma de un contrato a devolver la cantidad prestada añadiendo también los intereses correspondientes del préstamo, en cuotas mensuales y durante un plazo de tiempo determinado.

Cuando una persona termina de pagar las cuotas de dinero de la hipoteca, esta finaliza y para que se extinga definitivamente debe proceder a su cancelación registral para que quede constancia pública ante el Registro de la Propiedad de que su vivienda está libre de cargas. Es decir la extinción de la deuda no produce por sí sola la desaparición de la carga en el Registro.

Cabe recalcar que la hipoteca se puede cancelar económicamente:

• Por haber llegado a su plazo de tiempo de vencimiento.
• Porque se ha pagado anticipadamente.

La cancelación registral de la hipoteca no es obligatoria pero es conveniente hacerlo para que en un futuro no consten cargas sobre la vivienda hipotecada.

1. El primer paso para cancelar una hipoteca es acudir a la entidad financiera (el banco que le otorgó el préstamo) para pedir el certificado de deuda cero, en el que el banco especificará que la deuda está completamente saldada y que el ex hipotecado ya no tiene pagos pendientes.
2. Con el documento obtenido en el banco deberá ir al notario para que elabore la escritura de cancelación de la hipoteca. Los gastos notariales y registrales dependen de la hipoteca que se esté cancelando. Cuando el notario haga las comprobaciones pertinentes, entregará al interesado una copia del escrito que tendrá que presentar para poder liquidar el Impuesto de Actos jurídicos documentados.
3. Dicho impuesto autonómico se debe abonar en la Comunidad en que se encuentra la vivienda de forma obligatoria para inscribir la baja de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. 
4. Después acudiremos al Notario para recoger la escritura de cancelación de la hipoteca, y con este documento y añadiendo el certificado de deuda cero (previamente recogido en el Registro de la Propiedad) y con la copia del impuesto (previamente abonado), habrá que acudir al Registro para finalizar el proceso.
5. Al entregar la documentación pertinente y haber pagado los honorarios tanto notariales como registrales, el Registro de la propiedad levantará la carga. Se aconseja pedir una nota simple donde quede constancia de que la finca ya no posee ninguna hipoteca por lo tanto está libre de cargas.

Existen casos de demoras a la hora de tramitar las cancelaciones registrales de hipoteca al dejar el proceso en manos de una gestoría, incluso procediendo a hacer el trámite justo en el momento después de haber abonado la deuda de la hipoteca. Por eso se recomienda hacerlo personalmente para así ganar un ahorro de tiempo y de dinero.