Puntos clave sobre la nueva ley hipotecaria.
Bufete López-Brea
junio 26, 2019
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La nueva ley hipotecaria, vivió el lunes 17 de junio su primer día hábil en vigor. Dicha ley obliga a las entidades a asumir los gastos de notaría, gestoría y registro.
El Congreso dio luz verde en febrero a la Ley Reguladora de los Contratos del Crédito Inmobiliario, más conocida como ley hipotecaria.
Los beneficios más relevantes de esta nueva ley son la protección del consumidor, transparencia y reparto de gastos más equitativo entre cliente y la entidad financiera.
En contraposición, un aspecto negativo podría ser que la nueva Ley Hipotecaría no tendrá carácter retroactivo de forma general. De esta forma, la nueva norma no se aplicará a los contratos hipotecarios firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la norma.
Estos son los cambios más novedosos de la nueva ley:
1. Mínimo 12 impagos para que se embargue la casa.
Esta es una de las medidas estrella de la Ley reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario. El artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que los bancos aplican tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado, establece unos requisitos más estrictos para poder activarla.
En concreto, el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:
- Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
- Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.
Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.
2. Mas libertad para cambiarse de banco.
Es una de las medidas más llamativas de la ley. En el proceso de una subrogación, si nuestra entidad vigente hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, ya no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes. Es decir, tenemos libertad para elegir el banco que consideremos más apropiado.
3. Suelo del 0% por defecto.
En la nueva regulación de las hipotecas se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. Por lo tanto, los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco se les permite considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.
4. Mayor protección al consumidor.
La principal razón por la que se elaboró esta normativa fue la orden de la Unión Europea de aplicar una directiva que aumenta la protección a los consumidores. Pero además de las medidas que las Cortes españolas están obligadas a establecer, se añaden otras:
- Más información para el futuro hipotecado. El banco le tiene que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Paralelamente, debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.
- Los notarios y los registradores no podrán escriturar o inscribir cláusulas abusivas, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.
- Visita previa obligatoria al notario: tanto los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tienen que pasar por la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test. El notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada antes.
- Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.
- Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero. Sin embargo, esta agencia todavía no ha empezado a funcionar, así que hasta entonces el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones.
También se especifica que la política de remuneraciones de los bancos a sus empleados no puede ligar el salario con el número de préstamos hipotecarios concedidos ni puede provocar que no se estudien las solicitudes adecuadamente.
5. Análisis de solvencia.
Realizarán un profundo análisis de solvencia para comprobar que cada cliente es capaz de afrontar los pagos y que por tanto será una financiación viable.
Ahora las entidades bancarias están obligadas a comprobar el historial financiero de los solicitantes, en la Central de Información de Riesgos del Banco de España.
Fuentes: Noticias Jurídicas y modificaciones propias.
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