El Pleno del Ayuntamiento de Madrid ha aprobado de manera definitiva el Plan Especial para la regulación de uso terciario en su clase de Hospedaje (PEH). La votación, que tuvo lugar el pasado miércoles 27 de marzo, contó con los votos a favor de los grupos municipales socialista y de Ahora Madrid.

Como informa el Ayuntamiento en nota de prensa, este Plan tiene un doble objetivo, por un lado, preservar el uso residencial del centro urbano, frenando la conversión de viviendas del centro en alojamientos temporales turísticos y, en segundo lugar, buscar que la actividad del hospedaje se extienda a otras zonas de la ciudad, redistribuyendo la actividad económica, a la vez que descargando la concentración del centro histórico.
Nuevas condiciones

El PEH establece nuevas condiciones para la implantación del uso del hospedaje en los edificios de uso residencial en función de cuatro parámetros: el nivel de usos admitido, el nivel de protección del edificio, el uso implantado y la zona de ubicación del edificio.

Según recoge el plan, las viviendas que se alquilen para alojamiento turístico, según regule la legislación sectorial (actualmente, durante más de 90 días al año), están desarrollando una actividad comercial, por lo que se debe solicitar para ello una licencia de uso terciario de hospedaje.

La propuesta del Plan persigue compatibilizar los intereses colectivos, como la protección del medio ambiente o el derecho al descanso del vecindario, con el interés de los propietarios por obtener un rendimiento económico de sus bienes inmuebles. No se impide las formas de economía colaborativa que no implique una actividad de uso terciario.

Ámbito afectado

El Plan se desarrolla sobre un ámbito que afecta a una superficie de 52.768.610 m2 distribuido en tres zonas o anillos concéntricos establecidos en función de la saturación de alojamientos turísticos que soportan cada uno de los barrios madrileños:

• El primer anillo coincide con los límites del distrito de Centro.
• El segundo anillo lo forman los barrios del resto del centro histórico, comprende el distrito de Chamberí completo y parte de los distritos de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa-Aravaca.
• El tercer anillo se corresponde con los barrios de la Almendra Central, a los que se suman otros de los distritos de Usera, Carabanchel y Latina.

Para la sustitución del uso residencial por uso de hospedaje en edificios completos, con el objeto de implantar un hotel u otro establecimiento similar, el nuevo plan prácticamente elimina la posibilidad de implantación directa, siendo necesario contar con un plan especial que estudie el impacto en el entorno y que debe ser aprobado previamente por la Junta de Gobierno de la ciudad de Madrid y posteriormente por el Pleno municipal.

En caso de que el edificio en el que se pretende implantar este tipo de establecimiento ya posea un uso terciario, el Plan General vigente permite la implantación mediante licencia directa en casi cualquier edificio, excepto en los edificios protegidos, que requerirán la aprobación de un plan especial.

Sin embargo, cuando el hotel pretenda implantarse en un edificio protegido de uso residencial, el Plan Especial deberá acreditar que no es viable rehabilitarlo para el uso residencial.

Acceso independiente para el Hospedaje en parte de la edificación

La principal novedad para los nuevos alojamientos turísticos que compartan edificio con otras viviendas de uso residencial, es la exigencia de que cuenten con un acceso independiente.

El Plan Especial no diferencia las exigencias para la implantación de las viviendas de uso turístico de otras formas del uso de hospedaje (pensiones, etc.) cuando se realicen en parte de un edificio residencial.

En los edificios de uso residencial en los anillos 1 y 2, en los que se desee solicitar una licencia de uso de hospedaje para una parte del mismo, el nuevo plan exige la existencia de un acceso independiente a los alojamientos turísticos (no podrán utilizar puertas de entrada, portales o ascensores comunes a las viviendas).

En el anillo 3, esa exigencia de acceso independiente se mantiene cuando el uso de hospedaje pretenda implantarse en situaciones donde no estén permitidos otros usos terciarios.

Participación

Este documento viene precedido de una Mesa de participación a la que han asistido más de 80 representantes de asociaciones y colectivos preocupados por el auge del uso de viviendas en alojamientos turísticos, además de asociaciones de vecinos, plataformas que dan cabida a estos usos, el sector turístico tradicional, investigadores, grupos políticos municipales y representantes municipales.

Durante el periodo de información pública se han presentado 600 alegaciones por parte de asociaciones, vecinos y vecinas, grupos empresariales, etc. Su análisis ha permitido mejoras en el Plan que no suponen cambios sustanciales en la propuesta.

Disciplina

Coincidiendo con la tramitación de este Plan, la Agencia de Licencias ha iniciado una campaña de disciplina que incluye el refuerzo de los servicios municipales responsables. En esa campaña se han inspeccionado más de 10.000 viviendas, detectando actividad turística en un 14% de ellas, implantada al amparo de la confusa regulación precedente.

El Fondo Monetario Internacional reclama a España que empiece a seguir con atención la evolución de los precios inmobiliarios. Con datos de cierre de 2017, el organismo detecta las primeras señales de una “ligera sobrevaloración”, si bien destaca que todavía se está lejos de una nueva burbuja. “Aunque aún no hay evidencia clara de una desviación significativa, las autoridades necesitan estar vigilantes”, dice el Fondo. Por ese motivo, pide a los supervisores españoles que amplíen las herramientas de las que disponen para atajar los riesgos financieros y controlar la concesión de crédito. Estos instrumentos deben estar ya “listos para ser empleados”, concluye en una clara referencia a la autoridad para frenar burbujas que ultiman el Ministerio de Economía y el Banco de España.

La situación de la economía española dista ahora mucho de la efervescencia propia de una nueva burbuja especulativa de deuda. El encarecimiento de la vivienda no se ve acompañado de un incremento del crédito. El endeudamiento privado no sube y el saldo con el exterior es positivo. España se halla muy lejos de aquellos momentos en los que se pedía prestados al extranjero unos 100.000 millones de euros al año, fundamentalmente destinados a la compra de vivienda a precios disparados. No obstante, el valor de los inmuebles preocupa. En primer lugar, porque tan pronto como los precios repuntan con fuerza, el propietario se cree más rico y deja de ahorrar. En la actualidad la tasa de ahorro se sitúa en mínimos históricos tras haber tocado máximos durante lo peor de la crisis.

Conforme se vayan afianzando estos escenarios alcistas, se corre el peligro de que la revalorización pueda conducir a una confianza excesiva en el valor del ladrillo y, por tanto, a una espiral de relajación en la concesión del crédito y en los criterios para construir. “Nunca se debe infravalorar la velocidad con la que toman impulso estos procesos”, explica un alto cargo de la Administración.

De ahí que el Fondo Monetario Internacional realice en su informe anual sobre España un análisis sobre el sector inmobiliario nacional. Bajo el título de La evolución del mercado de la vivienda, ¿un motivo ya para la preocupación?, los economistas del organismo elaboran dos estimaciones distintas para intentar medir desviaciones de los precios.

En una de ellas, el Fondo hace cálculos que incluyen la trayectoria de los ingresos per cápita, de la población en edad de trabajar, de los tipos de interés, de la Bolsa, de los costes de la construcción o de la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos de los hogares. En definitiva, trata de medir si la propiedad es asequible y si su valor es coherente con la marcha de la economía. Con este modelo, el FMI sostiene que se observa una “ligera sobrevaloración en el cuarto trimestre de 2017”. No obstante, también señala que estos resultados deben tomarse con precaución dadas las complejidades de los cálculos.

La sentencia 671/2018 aborda por primera vez la abusividad de los intereses de demora en préstamos concertados con consumidores después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) respaldara la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre esta materia.

La Sala de lo Civil del TS había estudiado desde el año 2015 el control de abusividad de los intereses de demora en los préstamos personales e hipotecarios firmados por consumidores. En las sentencias dictadas a partir de ese año había considerado que, ante la falta de una previsión legal que fijara el criterio aplicable para el control de su abusividad, el interés de demora no podía exceder de dos puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio. Si se superaba este porcentaje, la cláusula se consideraba abusiva y la consecuencia era la supresión total del recargo que el interés de demora supone respecto del interés remuneratorio. Sin embargo, este seguía devengándose por el capital pendiente de devolución.

Esa doctrina jurisprudencial fue cuestionada hasta que el TJUE decidió en su sentencia de 7 de agosto de 2018 que la jurisprudencia de la Sala Primera se ajusta al Derecho de la Unión y, en particular, a la Directiva 93/13, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

El recurso de casación que ahora se resuelve versa sobre un préstamo hipotecario en el que el interés remuneratorio era del 4,75% y el de demora del 25%. La sentencia del Pleno confirma la abusividad de este último, ya que, una vez que el TJUE ha despejado cualquier duda sobre la conformidad de la jurisprudencia del Tribunal Supremo con el Derecho de la Unión Europea, no es correcta la solución de la sentencia recurrida, que había sustituido el interés de demora abusivo por el triple del interés legal del dinero. Pero tampoco puede aceptarse la pretensión del recurrente de no abonar interés alguno, porque el interés remuneratorio fijado en el contrato sigue cumpliendo su función de retribuir la disposición del dinero por parte del prestatario hasta su devolución, por lo que continúa su devengo. Por ello, el recurso de casación ha sido parcialmente estimado.

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El Pleno de la Sala Primera ha resuelto en esta sentencia (641/2018 de 20 de noviembre), el efecto que produce la convivencia del progenitor custodio con una nueva pareja respecto del derecho de uso de la vivienda familiar atribuido en la sentencia de divorcio.

La sentencia recurrida había acordado la extinción del derecho de uso en el momento en que se procediera a la liquidación de la sociedad de gananciales, por considerar que la entrada de una tercera persona en la vivienda hacía perder a esta su antigua naturaleza de vivienda familiar, al servir ahora en su uso a una familia distinta y diferente.

Según el alto tribunal, el derecho de uso de la vivienda familiar se confiere y se mantiene en tanto que conserve este carácter familiar.

Reyes Maroto, ministra de Industria, Comercio y Turismo ha adelantado este miércoles que el Gobierno espera poder presentar a finales de año un borrador de la legislación de viviendas de alquiler turístico.

En cuanto a la mesa de trabajo que se constituyó en septiembre, se está aportando documentación de los distintos operadores y sectores implicados, como vecinos y comunidades autónomas, con la intención de poder garantizar la legalidad, la calidad, la seguridad y la fiscalidad de estas viviendas.

El Ministerio es poder tener un borrador para presentar al final de año, “junto con un trabajo que estamos haciendo a la par, pero que incorporaremos también para su discusión de lo que puede ser una regulación del registro único de las viviendas”, explicó a los periodistas tras inaugurar la segunda jornada del evento ‘Wings of change’, organizado por la IATA.

En su opinión, el registro único, sin duda, va a permitir no sólo tener el control en cuanto a la legalización de las viviendas que hay, sino también garantizar la seguridad, la fiscalidad de las mismas y toda la parte que tiene que ver con la calidad de la oferta turística e integrarla dentro de la regulada.

Maroto indicó que, por tanto, “avanzamos en paralelo y los trabajos van bien, pero es un tema complicado porque hay muchas sensibilidades distintas en cuanto a lo que nos piden, por un lado, las plataformas y, por otro, los vecinos y otras asociaciones, que demandan incluso que se restrinja la vivienda turística”.

La ministra explicó que la ilegalidad en la que se mueve gran parte de viviendas turísticas ha llevado a que se plantee un escenario de regulación, en el que, dando preferencia a las necesidades de los visitantes que demandan este tipo de alojamiento, dicha oferta cumpla todas las condiciones de seguridad, calidad o fiscalidad.

Maroto detalló que se aprobó ya una fiscalidad y “empezamos a tener los primeros datos del modelo 179 (que facilita una fiscalidad transparente), que estamos revisando porque tiene problemas a la hora de la implementación. Según la ministra, cualquier plataforma y servicio que se de en la denominada economía colaborativa “tiene que estar dentro de lo que es la fiscalidad del siglo XXI”.

Se está trabajando también con el nuevo impuesto de los servicios digitales y como el de viviendas de uso turístico lo es, “tenemos que acomodarlo a la fiscalidad obligada porque la oferta regulada paga correspondientemente sus impuestos”. Hay una serie de servicios que se dan a través de la red y que están ahora mismo al margen de la fiscalidad, por lo que Maroto cree que es “un avance importante”.

Maroto recordó que ya el anterior gobierno aprobó una medida transitoria, que se está revisando para que se adapte realmente a una fiscalidad del siglo XXI que responda también a las obligaciones que tienen las plataformas y la vivienda turística de pagar sus impuestos como lo hace la oferta regulada y cualquier ciudadano que alquila su vivienda para otro uso que no es turístico.

El Juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña ha estimado la demanda colectiva presentada por la Asociación Galega de Consumidores e Usuarios (Acouga) contra Abanca en la que reclamaba la devolución del dinero cobrado de más a los clientes con préstamos hipotecarios con cláusulas suelo suscritos con anterioridad a mayo de 2013.

La magistrada ordena en la sentencia a la entidad bancaria que restituya a los perjudicados las cantidades indebidamente abonadas en aplicación de las cláusulas declaradas nulas en virtud de la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013. Contra la resolución cabe presentar recurso de apelación.

Acouga agrupa a más de un millar de perjudicados en la demanda colectiva. En ella se reclamaba la devolución del dinero cobrado de más a los clientes con hipotecas firmadas con anterioridad a mayo de 2013, fecha a la que el Supremo limitaba la retroactividad. Una vez que la sentencia sea firme, podrán beneficiarse los afectados que tuviesen cláusulas suelo con Caixa Galicia o Caixanova.

El Juzgado de Primera Instancia número 14 de Granada, en sentencia número 130/2018, de 18 de septiembre de 2018, ha condenado a cesar en el uso de dos viviendas del edificio como pisos turísticos al estar acreditado que la explotación de los inmuebles de la demandada ocasionaba molestias por ruidos a los demás ocupantes del edificio, así como daños en determinados elementos, como el ascensor, por un uso indebido del mismo.

La comunidad de propietarios había ejercitado contra una propietaria integrante de la misma acción de cesación de actividad molesta no autorizada por destinar la demandada dos viviendas de su propiedad a su explotación como apartamentos o pisos turísticos.

La sentencia del Juzgado estima íntegramente la demanda y declara que el uso del alojamiento turístico al que se destinan los inmuebles de la demandada conlleva una actividad molesta y perjudicial y le condena a cesar de manera inmediata y definitiva en las molestias que ocasionan cesando en la actividad de uso de las citadas viviendas como turísticos.

En primer lugar, señala que la actividad de hospedaje que desarrolla la demandada en sus pisos en sí no es ilegal, cuestión no planteada por la comunidad, pues la misma no está expresamente prohibida por los estatutos comunitarios.

Ahora bien, lo que sí ha de analizarse es si la misma puede ser considerada actividad molesta, insalubre, nociva o peligrosa en los términos recogidos en la Ley de Propiedad Horizontal.

Y en este sentido declara el Juzgado que es evidente que la utilización de los elementos comunes por numerosas personas (en este caso ochocientas en dos años) supone un uso anormal de las instalaciones comunitarias, con el consiguiente incremento de la probabilidad de producirse daños en los mismos o ser utilizados inadecuadamente. A mayor abundamiento, ha de tenerse en cuenta que estos usuarios carecen de cotitularidad sobre los referidos elementos, de modo que de su reparación o reposición no les afectaría directamente en bienes de su propiedad.

Además, continúa la sentencia, el empleo de los inmuebles integrantes en una comunidad de propietarios como turísticos, conviviendo con quienes poseen en ella su vivienda habitual, provoca conflictos generados por el desarrollo de una actividad mercantil en espacios no especialmente habilitados para ello.

En el presente caso, ya de forma más concreta, está acreditado que la explotación de los inmuebles de la demandada ha ocasionado molestias por ruidos a los demás ocupantes del edificio, así como daños en determinados elementos, como el ascensor, por un uso indebido del mismo. Ello unido a la preocupación de los propietarios por la entrega de llaves de acceso al portal a la cantidad de usuarios que han estado haciendo uso de estos pisos turísticos.

Atendiendo a todas estas circunstancias, concluye la sentencia que la actividad que se desarrolla en los pisos de la demandada es molesta, en tanto que con carácter periódico se producen incidentes en la comunidad de propietarios que alteran la normal convivencia y las expectativas que sobre el descanso y seguridad genera el uso de la vivienda habitual.

Y asimismo, considera que esta explotación como pisos turísticos es peligrosa por cuanto supone un uso común continuo por personas desconocidas de los espacios comunes de acceso a la propia vivienda, que obliga a los comuneros a acceder a un espacio cerrado con desconocidos como paso inexorable para acceder a sus viviendas, con la inseguridad que provoca esta situación.

Un préstamo hipotecario o una hipoteca es un derecho que vincula la propiedad de un bien para garantizar el cumplimiento de una obligación. Al solicitar un préstamo a un banco, es posible que este nos pida como requisito constituir una hipoteca para concedérnosla.

Lo más común es pedir el préstamo de dinero al banco para hacer frente a la compra de una vivienda, vinculando como propia garantía el mismo inmueble que vamos a adquirir.

El prestatario (quien recibe el dinero) se compromete mediante la firma de un contrato a devolver la cantidad prestada añadiendo también los intereses correspondientes del préstamo, en cuotas mensuales y durante un plazo de tiempo determinado.

Cuando una persona termina de pagar las cuotas de dinero de la hipoteca, esta finaliza y para que se extinga definitivamente debe proceder a su cancelación registral para que quede constancia pública ante el Registro de la Propiedad de que su vivienda está libre de cargas. Es decir la extinción de la deuda no produce por sí sola la desaparición de la carga en el Registro.

Cabe recalcar que la hipoteca se puede cancelar económicamente:

• Por haber llegado a su plazo de tiempo de vencimiento.
• Porque se ha pagado anticipadamente.

La cancelación registral de la hipoteca no es obligatoria pero es conveniente hacerlo para que en un futuro no consten cargas sobre la vivienda hipotecada.

1. El primer paso para cancelar una hipoteca es acudir a la entidad financiera (el banco que le otorgó el préstamo) para pedir el certificado de deuda cero, en el que el banco especificará que la deuda está completamente saldada y que el ex hipotecado ya no tiene pagos pendientes.
2. Con el documento obtenido en el banco deberá ir al notario para que elabore la escritura de cancelación de la hipoteca. Los gastos notariales y registrales dependen de la hipoteca que se esté cancelando. Cuando el notario haga las comprobaciones pertinentes, entregará al interesado una copia del escrito que tendrá que presentar para poder liquidar el Impuesto de Actos jurídicos documentados.
3. Dicho impuesto autonómico se debe abonar en la Comunidad en que se encuentra la vivienda de forma obligatoria para inscribir la baja de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. 
4. Después acudiremos al Notario para recoger la escritura de cancelación de la hipoteca, y con este documento y añadiendo el certificado de deuda cero (previamente recogido en el Registro de la Propiedad) y con la copia del impuesto (previamente abonado), habrá que acudir al Registro para finalizar el proceso.
5. Al entregar la documentación pertinente y haber pagado los honorarios tanto notariales como registrales, el Registro de la propiedad levantará la carga. Se aconseja pedir una nota simple donde quede constancia de que la finca ya no posee ninguna hipoteca por lo tanto está libre de cargas.

Existen casos de demoras a la hora de tramitar las cancelaciones registrales de hipoteca al dejar el proceso en manos de una gestoría, incluso procediendo a hacer el trámite justo en el momento después de haber abonado la deuda de la hipoteca. Por eso se recomienda hacerlo personalmente para así ganar un ahorro de tiempo y de dinero.

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 20 de julio de 2018 asegura que no es necesario una comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse.

De esta manera, el Supremo ha matizado su doctrina y permite que el nuevo inquilino pueda subrogarse en el contrato cuando el propietario tiene conocimiento del fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de la persona viuda de subrogarse, pese a que no se hubiese notificado por escrito.

El Tribunal entiende que la doctrina anterior era "excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico"

En su intento por frenar las subidas desmesuradas de alquileres, el Ayuntamiento de Madrid continúa luchando contra la proliferación de los apartamentos turísticos.

Por ello, el Consistorio madrileño ha clausurado 220 pisos turísticos e investiga otros 339.

Como ha declarado el delegado de Desarrollo Urbano sostenible, "se han iniciado más de 500 procesos. Se cerraron hace poco más de 70 viviendas y ahora hay otras 140 que están a punto de concluir los procesos de cierre".

El distrito centro es el que mayor número de pisos turísticos tiene y también el que más denuncias recibe por este motivo. De hecho, sólo en este distrito se han abierto 362 expedientes.

Por otro lado, el Ayuntamiento ha anunciado que se van a redoblar las inspecciones en este tipo de apartamentos, poniendo en marcha un programa de refuerzo de personal.

Estas inspecciones se unen a la creación de un marco jurídico específico, el Plan Especial de Implantación del Uso de Hospedaje, cuya tramitación iniciada en el mes de febrero implica la paralización de las licencias de alojamiento turístico en el distrito de Centro y en diversos barrios de los distritos de Chamberí, Moncloa-Aravaca, Arganzuela y Salamanca hasta la aprobación de la nueva normativa.

Tal y como indicó el consejero delegado de la Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, a pesar de que no se pueda pensar que estamos ante el riesgo de comenzar una nueva burbuja inmobiliario, sí podremos ver algún efecto puntual en determinadas ciudades.

En cuanto a lo que sería el punto de equilibrio, el consejero delegado explicó que se trata de aquél que responda a los "fundamentales de la economía". Es decir, los incrementos del PIB y el empleo, entre otros.

En el pasado boom, periodo comprendido entre 1999 y 2007, los fundamentales de la economía explicaron un incremento en los precio de la vivienda del 5,9% y resulta que llegó a aumentar un 12,7%, más del doble.

Tomando este mismo análisis, desde 2015 hasta la actualidad, las fundamentales económicos explicarían una revalorización de los precio del 4,6% y los datos oficiales apuntan a que las casas se encarecen a un ritmo del 4,7%. En conclusión, el precio estaría moviéndonos en zona de equilibrio

Así, si continuara subiendo muy por encima de esos niveles, sería por lo que se denominan "factores exógenos" o aquéllos que no están directamente relacionados con el mercado inmobiliario.

En este sentido, el consejero admitió que las últimas cifras recogidas sobre precios, transacciones y volumen de producción de casas demuestran que el resurgir de este mercado "ya no es cosa de dos" (Madrid y Barcelona). Aunque ninguna ciudad española se sitúa entre las 25 principales urbes del mundo por el tamaño de su sector inmobiliario, el panorama cambia cuando se compra el precio del metro cuadrado con el salario medio mensual.

Es decir, aunque las ciudades españolas se encuentran muy lejos de los 10.000 euros por metro cuadrado que se paga en Londres o Nueva Yo, en términos relativos sí es preocupante el nivel que están alcanzando los precios en relación con los salarios.

El Tribunal Constitucional declara la constitucionalidad de la Ley Foral 24/2013, de 2 de julio, de medidas urgentes para garantizar el derecho a la vivienda en Navarra, que establece la obligatoriedad de habitación de las viviendas en propiedad para las personas jurídicas.  « ... el Abogado del Estado aduce que el legislador foral, en esta tarea de ordenar la función social del derecho de propiedad sobre viviendas, ha excedido al marco constitucional.

a) Alega, en primer lugar, que ha traspasado el límite constitucional constituido por el artículo 149.1.1 CE, pues, al imponer como una manifestación de esta función social el deber de destinar la vivienda efectivamente a uso habitacional, introduce diferencias en el ejercicio de este derecho constitucional que afectan a aspectos estructurales del mismo, dando lugar así a una desigualdad esencial en dicho ejercicio, que desconocería el mandato contenido en el artículo 149.1.1 CE. Para resolver esta cuestión debemos partir de las notas con que la doctrina constitucional ha caracterizado la intervención de la legislación estatal ex artículo 149.1.1 CE, destacando entre ellas que «en tanto que esa legislación estatal no se haya dictado, resultará sumamente difícil atribuir a la legislación autonómica una invasión competencial, ya que el artículo 149.1.1 CE, más que delimitar un ámbito material excluyente de toda intervención de las Comunidades Autónomas, lo que contiene es una habilitación para que el Estado condicione –mediante, precisamente, el establecimiento de unas ‘‘condiciones básicas' uniformes– el ejercicio de esas competencias autonómicas con el objeto de garantizar la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de sus derechos y en el cumplimiento de sus deberes constitucionales» (SSTC 173/1998, de 23 de julio, FJ 9, 178/2004, de 21 de octubre, FJ 7), lo que convierte el enjuiciamiento de una ley autonómica a la luz del artículo 149.1.1 CE en un análisis de constitucionalidad mediata (STC 94/2014, de 12 de junio), que comienza con la identificación de la ley estatal que, dictada en ejercicio de la competencia atribuida por el artículo 149.1.1 CE, va a operar como parámetro de constitucionalidad. El Abogado del Estado no precisa en sus alegaciones que el legislador estatal haya dictado, para asegurar una cierta igualdad en el ejercicio del derecho constitucional a la propiedad privada, una norma que reserve al propietario de viviendas (o de edificaciones en general) la decisión de tenerlas permanentemente habitadas. No habiendo el legislador estatal ejercido la habilitación que el artículo 149.1.1 CE le otorga, resulta necesario afirmar que el legislador autonómico en materia de vivienda, en el momento en que realizamos este enjuiciamiento, no encuentra límites desde esta perspectiva constitucional y, consecuentemente, procede desestimar esta impugnación respecto de los artículos 52.2 a), 66.1 y 72.2 de la Ley Foral 10/2010, en la redacción que les da la Ley Foral 24/2013.

b) El Abogado del Estado sostiene también que el legislador foral ha invadido el espacio competencial atribuido al Estado ex artículo 149.1.8 CE. Afirma que, al señalar como manifestación de su función social el deber de destinar la vivienda efectivamente a uso habitacional, está regulando uno de los elementos nucleares del derecho de propiedad privada sobre vivienda, ámbito que al tratarse de una institución civil se reserva al Estado por el artículo 149.1.8 CE. La STC 37/1987, FJ 8, ya se pronunció acerca de en qué medida la disciplina normativa del derecho de propiedad privada se incardina en el título competencial «legislación civil» que atribuye al Estado el artículo 149.1.8 CE.Distinguió al efecto dentro de él una vertiente individual y otra institucional y precisó que «el derecho a la propiedad privada que la Constitución reconoce y protege tiene una vertiente institucional, precisamente derivada de la función social que cada categoría o tipo de bienes sobre los que se ejerce el señorío dominical está llamado a cumplir, lo que supone … la definitiva incorporación del interés general o colectivo junto al puro interés individual del titular en la propia definición de cada derecho de propiedad … Como es lógico, esta delimitación no se opera ya sólo en la legislación civil, sino también en aquellas otras Leyes que cuidan principalmente de los intereses públicos a los que se vincula la propiedad privada». En otras palabras, según el criterio expuesto en la STC 37/1987, la regulación de la dimensión institucional del derecho de propiedad privada, dado que no puede desligarse de la regulación de los concretos intereses generales que la justifican, incumbe al titular de la competencia sectorial para tutelar tales intereses y no al que lo es en materia de legislación civil ex artículo 149.1.8 CE.

En conclusión, al no encuadrarse en la materia «legislación civil» la definición de un deber u obligación concreta del propietario de vivienda prevista en función del logro de un fin de interés público, procede declarar que el legislador foral, al regular como parte del derecho de propiedad sobre la vivienda un deber de ocupación efectiva en los artículos 52.2 a), 66.1 y 72.2 de la Ley Foral 10/2010, en la redacción que les da la Ley Foral 24/2013, no invade las atribuciones estatales ex artículo 149.1.8 CE y, en consecuencia, desestimamos también esta alegación.

9. El segundo motivo de impugnación se deduce contra el artículo 42 bis –apartados segundo, cuarto, quinto y sexto– y el artículo 42 ter Ley Foral 10/2010, en la redacción dada por el artículo 1 Ley Foral 24/2013. Aduce el Abogado del Estado que estos preceptos, en tanto que definen mediante presunciones y meros indicios la situación de vivienda no efectivamente ocupada y correlativamente el tipo infractor regulado en el artículo 66.1, vulneran los principios de presunción de inocencia y culpabilidad (arts. 25 CE y 130 Ley 30/1992, modificada por Ley 4/1999) y el de prohibición de la arbitrariedad del artículo 9.3 CE, este último porque las personas jurídicas afectadas por el tipo infractor del artículo 66.1 no tendrían «poder de disposición absoluto sobre que una vivienda de su titularidad esté efectivamente ocupada». Procede rechazar esta impugnación porque, en virtud de las razones que pusimos de manifiesto en el fundamento jurídico 5, los artículos 42 bis y 42 ter objeto de la misma han de entenderse en función de la política de fomento en materia de vivienda que disciplina el artículo 42 septies y, por tanto, no relacionados con las medidas de gravamen que se regulan en otros preceptos de la ley. Al no revestir estos preceptos ninguna eficacia en el régimen sancionador previsto en esta ley foral no es posible anudar a ellos la vulneración de los principios invocados en esta alegación, por lo que debe acordarse su desestimación.

10. La tercera impugnación del Abogado del Estado comprende dos planteamientos distintos. Sostiene, de un lado, que incurren en discriminación arbitraria (art. 14 y 9.3 CE) los preceptos recurridos que asocian consecuencias sancionadoras al incumplimiento del deber de ocupación efectiva de la vivienda solo respecto de las personas jurídicas. El Abogado del Estado reprocha a la ley foral un segundo trato discriminatorio, esta vez imputado al apartado segundo de la disposición adicional décima de la Ley Foral 10/2010, añadida por el artículo 7 de la Ley Foral 24/2013, en la medida que la expropiación de uso que regula solo se prevé para un tipo de personas jurídicas con exclusión de cualesquiera otras. La demanda no contiene ninguna argumentación relativa a las notas constitutivas del canon de igualdad ex artículo 14 CE, ni precisa la condición peyorativa histórica o socialmente arraigada que concurra en el sujeto discriminado, por lo que el Tribunal ceñirá su análisis a determinar si las diferencias normativas recurridas «carece[n] de toda explicación racional … sin que sea pertinente un análisis a fondo de todas las motivaciones posibles de la norma y de todas sus eventuales consecuencias» (STC 38/2016, de 3 de marzo, FJ 8, y las allí citadas). El Tribunal considera que no solo cabría formular ciertas explicaciones para dicho distinto régimen, sino que incluso alguna de ellas es expuesta en el preámbulo de la norma.

En efecto, la notoriedad de la utilización de las viviendas como bien de inversión predicable en las personas jurídicas, frente al natural ejercicio del derecho a la vivienda propio de las personas físicas, podría justificar razonablemente que el legislador asociase consecuencias diversas al incumplimiento del deber de dar efectiva habitación a la vivienda cuando su titular es una persona jurídica. Por otro lado, al delimitar en qué casos la cobertura de necesidad de vivienda en caso de desahucio de personas en situación de emergencia pudiera ser de interés social al efecto de justificar su expropiación forzosa no sería irrazonable tomar en cuenta aquellos supuestos de importancia cuantitativa, como es el caso de las entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, sujetos estos que a priori serán quienes (por ser titulares del préstamo cuyo colateral es la vivienda) insten en la gran mayoría de los casos los procedimientos de desahucio que afecten a personas en situación de emergencia. Constatado que no se puede afirmar que el distinto trato definido en los preceptos legales recurridos carezca de toda explicación racional, no cabe acoger este motivo impugnatorio, que ha de ser desestimado ..."

"... 17. La demanda sostiene, en último lugar, que la limitación que, en atención a la función social se impone por la Ley Foral sobre el derecho de propiedad sobre las viviendas debe respetar el test de proporcionalidad en sus tres escalones. Y añade que «no puede admitirse la constitucionalidad de la limitación impuesta en tanto las medidas restrictivas del derecho de propiedad en que se concreta no resultan indispensables al existir otras medidas más moderadas para subvenir a la situación de emergencia social que se trata de afrontar, ni tampoco resultan ponderadas o equilibradas al derivarse de las mismas más perjuicios sobre otros bienes o valores en conflicto que beneficios para el interés general». Mantiene, así, «la inobservancia por parte de la Ley Foral de dos de las tres exigencias que conlleva el principio de proporcionalidad». A diferencia de lo sostenido en la demanda, este Tribunal aprecia que el legislador del derecho de propiedad, aparte del necesario respeto a su contenido esencial que predica el artículo 53.2 CE de «los derechos y libertades reconocidos en el Capítulo Segundo del presente Título», no encuentra otro límite que el de no sobrepasar el «equilibrio justo» o «relación razonable entre los medios empleados y la finalidad pretendida» (por todas, asunto James y otros c. Reino Unido, 21 de febrero de 1986, § 50), teniendo en cuenta que en las decisiones de índole social y económica se reconoce al legislador un amplio margen de apreciación sobre la necesidad, los fines y las consecuencias de sus disposiciones (inter alia, asuntos James y otros c. Reino Unido, 21 de febrero de 1986, § 46; ex Rey de Grecia y otros c. Grecia, 23 de noviembre de 2000, § 87; Broniowski c. Polonia, 22 de junio de 2004, § 149). Resulta innecesario examinar este motivo de impugnación respecto de la disposición adicional décima de la Ley Foral 10/2010, en la redacción dada por la Ley Foral 24/2013, pues ya ha sido declarada inconstitucional y nula por esta misma sentencia. Por otra parte, los artículos 42 bis –apartados segundo, cuarto, quinto y sexto– y los artículos 42 ter a 42 sexies, todos ellos de la Ley Foral 10/2010, en la redacción dada por el artículo 1 de la Ley Foral 24/2013, no son más, según ya hemos dicho, que previsiones accesorias de las actuaciones de fomento en materia de vivienda reguladas en el artículo 42 septies, con lo que carecen de nexo con los gravámenes regulados en otros capítulos de la Ley. De este modo, únicamente el artículo 42 quater impone verdaderas obligaciones al propietario, que al ser de información y colaboración no desbordan en ningún caso el equilibrio justo entre el interés público perseguido y el sacrificio exigido al propietario. Los artículos 52.2 a), 66.1 y 72.2 de la Ley Foral 10/2010, añadidos respectivamente por los artículos 2, 5 y 6 de la Ley Foral 24/2013, aunque sí contienen relevantes restricciones para el titular del derecho de propiedad, el legislador dice adoptarlas en función de un fin de relevancia constitucional como es garantizar el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47.1 CE), a lo que se une que un análisis de dichas medidas, respetuoso del amplio margen de apreciación que incumbe al legislador en este ámbito, conduce a este Tribunal a concluir que con ellas no se desborda el justo equilibro entre los medios empleados y la finalidad pretendida ...»

El número de jóvenes entre 18 y 24 años que ha conseguidos alquilar una vivienda en lo que va de año se ha reducido un 58% respecto al año pasado, y un 25% en el caso de los que tienen entre 25 y 34 años, según un estudio realizado por fotocasa: "Radiografía del mercado de la vivienda".