El Fondo Monetario Internacional reclama a España que empiece a seguir con atención la evolución de los precios inmobiliarios. Con datos de cierre de 2017, el organismo detecta las primeras señales de una “ligera sobrevaloración”, si bien destaca que todavía se está lejos de una nueva burbuja. “Aunque aún no hay evidencia clara de una desviación significativa, las autoridades necesitan estar vigilantes”, dice el Fondo. Por ese motivo, pide a los supervisores españoles que amplíen las herramientas de las que disponen para atajar los riesgos financieros y controlar la concesión de crédito. Estos instrumentos deben estar ya “listos para ser empleados”, concluye en una clara referencia a la autoridad para frenar burbujas que ultiman el Ministerio de Economía y el Banco de España.

La situación de la economía española dista ahora mucho de la efervescencia propia de una nueva burbuja especulativa de deuda. El encarecimiento de la vivienda no se ve acompañado de un incremento del crédito. El endeudamiento privado no sube y el saldo con el exterior es positivo. España se halla muy lejos de aquellos momentos en los que se pedía prestados al extranjero unos 100.000 millones de euros al año, fundamentalmente destinados a la compra de vivienda a precios disparados. No obstante, el valor de los inmuebles preocupa. En primer lugar, porque tan pronto como los precios repuntan con fuerza, el propietario se cree más rico y deja de ahorrar. En la actualidad la tasa de ahorro se sitúa en mínimos históricos tras haber tocado máximos durante lo peor de la crisis.

Conforme se vayan afianzando estos escenarios alcistas, se corre el peligro de que la revalorización pueda conducir a una confianza excesiva en el valor del ladrillo y, por tanto, a una espiral de relajación en la concesión del crédito y en los criterios para construir. “Nunca se debe infravalorar la velocidad con la que toman impulso estos procesos”, explica un alto cargo de la Administración.

De ahí que el Fondo Monetario Internacional realice en su informe anual sobre España un análisis sobre el sector inmobiliario nacional. Bajo el título de La evolución del mercado de la vivienda, ¿un motivo ya para la preocupación?, los economistas del organismo elaboran dos estimaciones distintas para intentar medir desviaciones de los precios.

En una de ellas, el Fondo hace cálculos que incluyen la trayectoria de los ingresos per cápita, de la población en edad de trabajar, de los tipos de interés, de la Bolsa, de los costes de la construcción o de la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos de los hogares. En definitiva, trata de medir si la propiedad es asequible y si su valor es coherente con la marcha de la economía. Con este modelo, el FMI sostiene que se observa una “ligera sobrevaloración en el cuarto trimestre de 2017”. No obstante, también señala que estos resultados deben tomarse con precaución dadas las complejidades de los cálculos.

La transmisión de inmuebles conlleva el devengo por parte del adquiriente del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya recaudación corresponde a las Comunidades Autónomas, que tienen además diversas facultades normativas, entre otras el tipo aplicable.

En este Impuesto, la base imponible es el “valor real” de los inmuebles. Sin embargo, la duda sobreviene cuando nos preguntamos: ¿cuál es el valor real? En principio, sería aquél que estarían dispuestos a pagar partes independientes en condiciones normales de mercado. Pero esta definición es asimismo abstracta. Como depende de muchos factores (situación y estado del inmueble, condiciones del mercado, circunstancias personales de comprador y vendedor, etc.), lo que prácticamente hacen todas las Comunidades Autónomas es fijar unos valores mínimos de referencia, lo que supone que, con independencia del precio acordado por las partes, como mínimo el Impuesto se calcule sobre un importe predeterminado.

Para algunas Comunidades, el método de comprobación del valor real consiste en aplicar un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral asignado al inmueble, una fórmula sobre la que se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia de 23 de mayo de 2018. Su conclusión es que no se trata de un método idóneo, pero sobre todo y más importante, no permite a la Administración tributaria invertir la carga de la prueba y, por tanto, el interesado no está obligado a probar que ese valor no se corresponde con el real.

De esta forma, el Tribunal Spuremo indica que el método administrativo está al margen de las circunstancias singulares de la operación económica o manifestación de capacidad contributiva, y puede eludir las características propias del bien inmueble sometido a valoración. Por el contrario, enfatiza en que la valoración debe ser singularizada, motivada y fruto de un examen (físico) del inmueble.

El establecimiento universal e indistinto de valores para todo el municipio, desatendiendo las singularidades de los bienes, supone además que el interesado no conozca las razones determinantes de la valoración. Por este motivo, no debe situarse a la Administración en una posición procesal de predominio a efectos probatorios. La consecuencia práctica es que el contribuyente no tiene que probar que la valoración contenida en la escritura es la real, por comparación al mínimo establecido por la Comunidad Autónoma, sino que será ésta la que tiene que justificar por qué no acepta el valor declarado: ya sea porque el precio no corresponde con el efectivamente satisfecho o porque no corresponde con el valor real. Pero no se podría justificar sobre un valor equivalente al catastral multiplicado por un coeficiente.

Asimismo, la sentencia aclara que el método de la tasación pericial contradictoria no es la única manera de combatir la tasación realizada por la Administración. Frente a una comprobación de valores, el contribuyente podrá optar por promover la tasación, impugnar directamente la liquidación o incluso realizar ambas cosas de manera seguida. La tasación es una vía opcional, pero no tiene razón de ser cuando el interesado desconoce las razones determinantes de la liquidación girada. De hecho, es un mecanismo inútil cuando el método utilizado por la Comunidad ha sido determinado de forma objetiva.

Así las cosas, lo que pone de relieve la citada sentencia del Tribunal Supremo es que se abre un marco muy complicado para las haciendas autonómicas, ya que la singularización del valor de los inmuebles requiere de unos medios que probablemente muchas de ellas no tengan. De esta manera, en adelante no deberían emitir una liquidación con un valor superior al declarado por el contribuyente sin que vaya acompañado de una valoración concreta, individualizada y razonada. En caso contrario, el contribuyente tiene todas las de ganar.

Probablemente por este motivo, el ante proyecto de Ley de medidas contra el fraude incluye la modificación de determinados artículos de la Ley de ITP, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y del Impuesto para el Patrimonio, estableciendo la presunción legal de que, en el caso de los bienes inmuebles, se entenderá que el valor de mercado es el valor de referencia de mercado publicado por la Dirección General del Catastro, salvo prueba en contrario. Dicho valor se establecería como mínimo, de manera que si el valor declarado por los interesados es superior al valor de mercado, esa magnitud se tomará como base imponible.

El Tribunal de Justicia de Madrid, en sentencia número 593/2018 de 17 de julio declara nulo el planeamiento urbanístico del estadio de fútbol Wanda Metropolitano, estimando así el recurso interpuesto por la Asociación Señales de Humo contra el Acuerdo de Modificación relativa al "Parque Olímpico-Sector Oeste" y al "Estadio de la Peineta".

El recurso de la Asociación solicitaba que se anulara dicho acuerdo por entender que presentaba una serie de irregularidades, como desviación de poder, desafectación de sistemas generales en interés privado, clasificación errónea del suelo, además de omisión en el procedimiento de un informe sobre impacto de género.

La Comunidad de Madrid alegó que era el interés público el que obligaba a dar un concreto uso al estadio, construido para conseguir una candidatura olímpica.

Ahora, la sentencia constata que "No cabe duda que con la Modificación objeto de impugnación se quiebra la base del ejercicio de dicha potestad, pues no queda constancia del beneficio para el interés general que se presume de la facultad que se ejerce por lo que podemos concluir que se actuó con arbitrariedad al aprobarse la misma"

En su intento por frenar las subidas desmesuradas de alquileres, el Ayuntamiento de Madrid continúa luchando contra la proliferación de los apartamentos turísticos.

Por ello, el Consistorio madrileño ha clausurado 220 pisos turísticos e investiga otros 339.

Como ha declarado el delegado de Desarrollo Urbano sostenible, "se han iniciado más de 500 procesos. Se cerraron hace poco más de 70 viviendas y ahora hay otras 140 que están a punto de concluir los procesos de cierre".

El distrito centro es el que mayor número de pisos turísticos tiene y también el que más denuncias recibe por este motivo. De hecho, sólo en este distrito se han abierto 362 expedientes.

Por otro lado, el Ayuntamiento ha anunciado que se van a redoblar las inspecciones en este tipo de apartamentos, poniendo en marcha un programa de refuerzo de personal.

Estas inspecciones se unen a la creación de un marco jurídico específico, el Plan Especial de Implantación del Uso de Hospedaje, cuya tramitación iniciada en el mes de febrero implica la paralización de las licencias de alojamiento turístico en el distrito de Centro y en diversos barrios de los distritos de Chamberí, Moncloa-Aravaca, Arganzuela y Salamanca hasta la aprobación de la nueva normativa.

Tal y como indicó el consejero delegado de la Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, a pesar de que no se pueda pensar que estamos ante el riesgo de comenzar una nueva burbuja inmobiliario, sí podremos ver algún efecto puntual en determinadas ciudades.

En cuanto a lo que sería el punto de equilibrio, el consejero delegado explicó que se trata de aquél que responda a los "fundamentales de la economía". Es decir, los incrementos del PIB y el empleo, entre otros.

En el pasado boom, periodo comprendido entre 1999 y 2007, los fundamentales de la economía explicaron un incremento en los precio de la vivienda del 5,9% y resulta que llegó a aumentar un 12,7%, más del doble.

Tomando este mismo análisis, desde 2015 hasta la actualidad, las fundamentales económicos explicarían una revalorización de los precio del 4,6% y los datos oficiales apuntan a que las casas se encarecen a un ritmo del 4,7%. En conclusión, el precio estaría moviéndonos en zona de equilibrio

Así, si continuara subiendo muy por encima de esos niveles, sería por lo que se denominan "factores exógenos" o aquéllos que no están directamente relacionados con el mercado inmobiliario.

En este sentido, el consejero admitió que las últimas cifras recogidas sobre precios, transacciones y volumen de producción de casas demuestran que el resurgir de este mercado "ya no es cosa de dos" (Madrid y Barcelona). Aunque ninguna ciudad española se sitúa entre las 25 principales urbes del mundo por el tamaño de su sector inmobiliario, el panorama cambia cuando se compra el precio del metro cuadrado con el salario medio mensual.

Es decir, aunque las ciudades españolas se encuentran muy lejos de los 10.000 euros por metro cuadrado que se paga en Londres o Nueva Yo, en términos relativos sí es preocupante el nivel que están alcanzando los precios en relación con los salarios.

El Tribunal Constitucional declara la constitucionalidad de la Ley Foral 24/2013, de 2 de julio, de medidas urgentes para garantizar el derecho a la vivienda en Navarra, que establece la obligatoriedad de habitación de las viviendas en propiedad para las personas jurídicas.  « ... el Abogado del Estado aduce que el legislador foral, en esta tarea de ordenar la función social del derecho de propiedad sobre viviendas, ha excedido al marco constitucional.

a) Alega, en primer lugar, que ha traspasado el límite constitucional constituido por el artículo 149.1.1 CE, pues, al imponer como una manifestación de esta función social el deber de destinar la vivienda efectivamente a uso habitacional, introduce diferencias en el ejercicio de este derecho constitucional que afectan a aspectos estructurales del mismo, dando lugar así a una desigualdad esencial en dicho ejercicio, que desconocería el mandato contenido en el artículo 149.1.1 CE. Para resolver esta cuestión debemos partir de las notas con que la doctrina constitucional ha caracterizado la intervención de la legislación estatal ex artículo 149.1.1 CE, destacando entre ellas que «en tanto que esa legislación estatal no se haya dictado, resultará sumamente difícil atribuir a la legislación autonómica una invasión competencial, ya que el artículo 149.1.1 CE, más que delimitar un ámbito material excluyente de toda intervención de las Comunidades Autónomas, lo que contiene es una habilitación para que el Estado condicione –mediante, precisamente, el establecimiento de unas ‘‘condiciones básicas' uniformes– el ejercicio de esas competencias autonómicas con el objeto de garantizar la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de sus derechos y en el cumplimiento de sus deberes constitucionales» (SSTC 173/1998, de 23 de julio, FJ 9, 178/2004, de 21 de octubre, FJ 7), lo que convierte el enjuiciamiento de una ley autonómica a la luz del artículo 149.1.1 CE en un análisis de constitucionalidad mediata (STC 94/2014, de 12 de junio), que comienza con la identificación de la ley estatal que, dictada en ejercicio de la competencia atribuida por el artículo 149.1.1 CE, va a operar como parámetro de constitucionalidad. El Abogado del Estado no precisa en sus alegaciones que el legislador estatal haya dictado, para asegurar una cierta igualdad en el ejercicio del derecho constitucional a la propiedad privada, una norma que reserve al propietario de viviendas (o de edificaciones en general) la decisión de tenerlas permanentemente habitadas. No habiendo el legislador estatal ejercido la habilitación que el artículo 149.1.1 CE le otorga, resulta necesario afirmar que el legislador autonómico en materia de vivienda, en el momento en que realizamos este enjuiciamiento, no encuentra límites desde esta perspectiva constitucional y, consecuentemente, procede desestimar esta impugnación respecto de los artículos 52.2 a), 66.1 y 72.2 de la Ley Foral 10/2010, en la redacción que les da la Ley Foral 24/2013.

b) El Abogado del Estado sostiene también que el legislador foral ha invadido el espacio competencial atribuido al Estado ex artículo 149.1.8 CE. Afirma que, al señalar como manifestación de su función social el deber de destinar la vivienda efectivamente a uso habitacional, está regulando uno de los elementos nucleares del derecho de propiedad privada sobre vivienda, ámbito que al tratarse de una institución civil se reserva al Estado por el artículo 149.1.8 CE. La STC 37/1987, FJ 8, ya se pronunció acerca de en qué medida la disciplina normativa del derecho de propiedad privada se incardina en el título competencial «legislación civil» que atribuye al Estado el artículo 149.1.8 CE.Distinguió al efecto dentro de él una vertiente individual y otra institucional y precisó que «el derecho a la propiedad privada que la Constitución reconoce y protege tiene una vertiente institucional, precisamente derivada de la función social que cada categoría o tipo de bienes sobre los que se ejerce el señorío dominical está llamado a cumplir, lo que supone … la definitiva incorporación del interés general o colectivo junto al puro interés individual del titular en la propia definición de cada derecho de propiedad … Como es lógico, esta delimitación no se opera ya sólo en la legislación civil, sino también en aquellas otras Leyes que cuidan principalmente de los intereses públicos a los que se vincula la propiedad privada». En otras palabras, según el criterio expuesto en la STC 37/1987, la regulación de la dimensión institucional del derecho de propiedad privada, dado que no puede desligarse de la regulación de los concretos intereses generales que la justifican, incumbe al titular de la competencia sectorial para tutelar tales intereses y no al que lo es en materia de legislación civil ex artículo 149.1.8 CE.

En conclusión, al no encuadrarse en la materia «legislación civil» la definición de un deber u obligación concreta del propietario de vivienda prevista en función del logro de un fin de interés público, procede declarar que el legislador foral, al regular como parte del derecho de propiedad sobre la vivienda un deber de ocupación efectiva en los artículos 52.2 a), 66.1 y 72.2 de la Ley Foral 10/2010, en la redacción que les da la Ley Foral 24/2013, no invade las atribuciones estatales ex artículo 149.1.8 CE y, en consecuencia, desestimamos también esta alegación.

9. El segundo motivo de impugnación se deduce contra el artículo 42 bis –apartados segundo, cuarto, quinto y sexto– y el artículo 42 ter Ley Foral 10/2010, en la redacción dada por el artículo 1 Ley Foral 24/2013. Aduce el Abogado del Estado que estos preceptos, en tanto que definen mediante presunciones y meros indicios la situación de vivienda no efectivamente ocupada y correlativamente el tipo infractor regulado en el artículo 66.1, vulneran los principios de presunción de inocencia y culpabilidad (arts. 25 CE y 130 Ley 30/1992, modificada por Ley 4/1999) y el de prohibición de la arbitrariedad del artículo 9.3 CE, este último porque las personas jurídicas afectadas por el tipo infractor del artículo 66.1 no tendrían «poder de disposición absoluto sobre que una vivienda de su titularidad esté efectivamente ocupada». Procede rechazar esta impugnación porque, en virtud de las razones que pusimos de manifiesto en el fundamento jurídico 5, los artículos 42 bis y 42 ter objeto de la misma han de entenderse en función de la política de fomento en materia de vivienda que disciplina el artículo 42 septies y, por tanto, no relacionados con las medidas de gravamen que se regulan en otros preceptos de la ley. Al no revestir estos preceptos ninguna eficacia en el régimen sancionador previsto en esta ley foral no es posible anudar a ellos la vulneración de los principios invocados en esta alegación, por lo que debe acordarse su desestimación.

10. La tercera impugnación del Abogado del Estado comprende dos planteamientos distintos. Sostiene, de un lado, que incurren en discriminación arbitraria (art. 14 y 9.3 CE) los preceptos recurridos que asocian consecuencias sancionadoras al incumplimiento del deber de ocupación efectiva de la vivienda solo respecto de las personas jurídicas. El Abogado del Estado reprocha a la ley foral un segundo trato discriminatorio, esta vez imputado al apartado segundo de la disposición adicional décima de la Ley Foral 10/2010, añadida por el artículo 7 de la Ley Foral 24/2013, en la medida que la expropiación de uso que regula solo se prevé para un tipo de personas jurídicas con exclusión de cualesquiera otras. La demanda no contiene ninguna argumentación relativa a las notas constitutivas del canon de igualdad ex artículo 14 CE, ni precisa la condición peyorativa histórica o socialmente arraigada que concurra en el sujeto discriminado, por lo que el Tribunal ceñirá su análisis a determinar si las diferencias normativas recurridas «carece[n] de toda explicación racional … sin que sea pertinente un análisis a fondo de todas las motivaciones posibles de la norma y de todas sus eventuales consecuencias» (STC 38/2016, de 3 de marzo, FJ 8, y las allí citadas). El Tribunal considera que no solo cabría formular ciertas explicaciones para dicho distinto régimen, sino que incluso alguna de ellas es expuesta en el preámbulo de la norma.

En efecto, la notoriedad de la utilización de las viviendas como bien de inversión predicable en las personas jurídicas, frente al natural ejercicio del derecho a la vivienda propio de las personas físicas, podría justificar razonablemente que el legislador asociase consecuencias diversas al incumplimiento del deber de dar efectiva habitación a la vivienda cuando su titular es una persona jurídica. Por otro lado, al delimitar en qué casos la cobertura de necesidad de vivienda en caso de desahucio de personas en situación de emergencia pudiera ser de interés social al efecto de justificar su expropiación forzosa no sería irrazonable tomar en cuenta aquellos supuestos de importancia cuantitativa, como es el caso de las entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, sujetos estos que a priori serán quienes (por ser titulares del préstamo cuyo colateral es la vivienda) insten en la gran mayoría de los casos los procedimientos de desahucio que afecten a personas en situación de emergencia. Constatado que no se puede afirmar que el distinto trato definido en los preceptos legales recurridos carezca de toda explicación racional, no cabe acoger este motivo impugnatorio, que ha de ser desestimado ..."

"... 17. La demanda sostiene, en último lugar, que la limitación que, en atención a la función social se impone por la Ley Foral sobre el derecho de propiedad sobre las viviendas debe respetar el test de proporcionalidad en sus tres escalones. Y añade que «no puede admitirse la constitucionalidad de la limitación impuesta en tanto las medidas restrictivas del derecho de propiedad en que se concreta no resultan indispensables al existir otras medidas más moderadas para subvenir a la situación de emergencia social que se trata de afrontar, ni tampoco resultan ponderadas o equilibradas al derivarse de las mismas más perjuicios sobre otros bienes o valores en conflicto que beneficios para el interés general». Mantiene, así, «la inobservancia por parte de la Ley Foral de dos de las tres exigencias que conlleva el principio de proporcionalidad». A diferencia de lo sostenido en la demanda, este Tribunal aprecia que el legislador del derecho de propiedad, aparte del necesario respeto a su contenido esencial que predica el artículo 53.2 CE de «los derechos y libertades reconocidos en el Capítulo Segundo del presente Título», no encuentra otro límite que el de no sobrepasar el «equilibrio justo» o «relación razonable entre los medios empleados y la finalidad pretendida» (por todas, asunto James y otros c. Reino Unido, 21 de febrero de 1986, § 50), teniendo en cuenta que en las decisiones de índole social y económica se reconoce al legislador un amplio margen de apreciación sobre la necesidad, los fines y las consecuencias de sus disposiciones (inter alia, asuntos James y otros c. Reino Unido, 21 de febrero de 1986, § 46; ex Rey de Grecia y otros c. Grecia, 23 de noviembre de 2000, § 87; Broniowski c. Polonia, 22 de junio de 2004, § 149). Resulta innecesario examinar este motivo de impugnación respecto de la disposición adicional décima de la Ley Foral 10/2010, en la redacción dada por la Ley Foral 24/2013, pues ya ha sido declarada inconstitucional y nula por esta misma sentencia. Por otra parte, los artículos 42 bis –apartados segundo, cuarto, quinto y sexto– y los artículos 42 ter a 42 sexies, todos ellos de la Ley Foral 10/2010, en la redacción dada por el artículo 1 de la Ley Foral 24/2013, no son más, según ya hemos dicho, que previsiones accesorias de las actuaciones de fomento en materia de vivienda reguladas en el artículo 42 septies, con lo que carecen de nexo con los gravámenes regulados en otros capítulos de la Ley. De este modo, únicamente el artículo 42 quater impone verdaderas obligaciones al propietario, que al ser de información y colaboración no desbordan en ningún caso el equilibrio justo entre el interés público perseguido y el sacrificio exigido al propietario. Los artículos 52.2 a), 66.1 y 72.2 de la Ley Foral 10/2010, añadidos respectivamente por los artículos 2, 5 y 6 de la Ley Foral 24/2013, aunque sí contienen relevantes restricciones para el titular del derecho de propiedad, el legislador dice adoptarlas en función de un fin de relevancia constitucional como es garantizar el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47.1 CE), a lo que se une que un análisis de dichas medidas, respetuoso del amplio margen de apreciación que incumbe al legislador en este ámbito, conduce a este Tribunal a concluir que con ellas no se desborda el justo equilibro entre los medios empleados y la finalidad pretendida ...»

El número de jóvenes entre 18 y 24 años que ha conseguidos alquilar una vivienda en lo que va de año se ha reducido un 58% respecto al año pasado, y un 25% en el caso de los que tienen entre 25 y 34 años, según un estudio realizado por fotocasa: "Radiografía del mercado de la vivienda".